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ヴェレーナグラン山手【「エリア内では貴重なスケール」と「グランならではの高級感」による類まれな産物】2階73㎡4、898万円(坪単価223万円)
2018-06-10

続けて、ヴェレーナグラン山手。

設計はスタイレックス、施工は大勝、そしてデザイン監修はヴェレーナシリーズでお馴染みのインターデザイン小寺氏になります。

これまでのヴェレーナグランの記事で再三申し上げている通り、通常のヴェレーナシリーズはコテコテのユーロデザインですが、この上位ブランドであるグランのデザインは、近年多くの物件で採用されている「モダン」さを取り入れ、より万人受けするものとすると同時に、上位ブランドらしい高級感を最大限に演出したものになります。

そのため、これまでのヴェレーナグランはいずれもデザイン面の見所豊かな仕上がりとなっていたのですが、そのような中でも当物件は、ヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷を超えるヴェレーナグランシリーズ最大のスケールを持った物件であることに加え、山手物件を名乗ったことで(山手町アドレスでないながらも「山手」を名乗ったことで、余計にその名に恥じないパフォーマンスが要求されることとなった)、さらに優れたものとなっている印象がありますね。

物件の顔となる東面にインパクトあるガラスウォールを採用したことで「モダン」さを強調しつつも、山手エリアに相応しい重厚感ある洋風の装いが絶妙に調和しているように思いますし、この地に伝わるブラフ積を擁壁の一部に採用しているあたりにも感心させられます。

また、傾斜地であることを活かし、地下に駐車場を設け、その台数が82台と言う点も驚きですね。総戸数116戸で82台、つまり、設置率は約7割であり、駅距離のあるポジションをカバーする意味合いもあるとはいえ、年々駐車場設定率が低下するこのご時世としては異例のことになります。

なお、共用施設としてオーナーズラウンジとパーティースクエア&テラス、さらにはコンシェルジュサービスもあり、その面でも総戸数116戸というスケール以上の豊かさを感じることが出来ます。
ラウンジなどに面した位置にはアクアパティオ(水盤)が設けられており、この価格帯の物件では稀に見る高級感を持った物件になりますね。

敷地南側には桜も楽しめるフロントパークも設計されており、スケール感のある物件の少ない山手界隈(基本的に高さのある建物を建てられないのでかなり大きな土地でないとこういったスケールの物件は出来ない)ではかなり貴重な属性の物件でしょうね。

山手アドレスに限らず「山手感」のあるエリアまで広げても総戸数100戸超のスケールを有しているのはコルティーレ山手町グランドエステート(山手町)とクリオレミントンハウス横濱山手(山元町)ぐらいのはずです。むろん立地では及びませんが、いずれも築15年以上が経過した今ほど共用施設を充実させる傾向のない時代の物件で、当物件のように共用部が充実しているわけではないので、当物件はエリア内では一目置かれる存在となるのではないでしょうか。

前回のヴェレーナグラン山手

公式ホームページ
IMG_2220[1]
お部屋はヴィラ・ド・ノブルの73㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側はセゾン棟があるので視界は妨げられますが、2棟の間には共用部及び1階住戸のプライベートテラスがあり15m程度は離れているので、圧迫感はありません。

冬場の日照に影響がありそうなポジションですし、共用廊下側は敷地北側のグラウンドレベルが一段高いことが影響し擁壁になっているので、洋室1~2の採光は良いとは言えません。ただ、南側には幅のある連窓サッシが採用されているので南側の採光面には何ら問題のないポジションになります。

間取りとしては、いわゆる田の字プランにはなりますが、その連窓サッシはLDだけでサッシ3枚分が確保された魅力あるものですし、玄関がしっかりと窪んだ位置に設計されている点にも魅力がありますね。

玄関だけでなく洋室2側も窪んでいるため、玄関前にはしっかりとしたアルコーブ空間を確保することが出来ていますし、共用廊下との間に距離を設けることが出来ている分、プライバシー面でも有効です。

先ほどのプラン同様に洗面所が目立つ位置からのリビングインという点は残念ではあるのですが、ビッグウォークインクローゼットなど収納面を充実させつつも居室畳数をしっかりと確保出来たプランで72㎡という中住戸にしてはそこそこの面積が確保出来ていることも当プランの1つのポイントになるでしょう。

当物件は平均専有面積75㎡超という近年の狭小トレンド下においては珍しくゆとりある設計を採用しており、その高い駐車場設置率などと共に近年稀に見る「豊かさ」を感じるコンセプトを採用した物件になりますね。
山手エリアに相応しいコンセプトとも言えるでしょう。

坪単価は223万円。当物件の1階住戸はヴェレーナシリーズらしい豊かなプライベートテラス付のプランになっており、セゾンにより視界を塞がれる敷地北側のノブルのこの2階住戸は物件内で最も安いお値段水準ということにはなるのですが、これまで書いてきたように山手界隈では稀なスケールを有することでデザインや共用面でもかなり見所豊かに出来ていますし、そのパフォーマンスがありながらのこの単価に魅力を感じる方は少なくないのではないでしょうか。

こちらとは異なり山手町アドレスにはなりますが、近年近隣で供給されたハイコート山手パレ244は平均坪単価約350万円、オープンレジデンシア山手127は平均坪単価約280万円という水準ですので(いずれもマンション価格が上がり始めてまもない2013~2014年の分譲)、アドレスを加味してもこの物件がいかに目に優しい価格帯になっているかお分かりいただけるのではないでしょうか。
環境面は豊かですし、ましてセゾン棟は視界良好な南傾斜になるわけですからね。

設備仕様面は、超高額なヴェレーナグラン浜田山(小規模)はもちろんのこと、同じく小規模でこの物件と近い価格帯のヴェレーナグラン鎌倉大船でさえディスポーザーがついていたので、116戸というスケールがありながら付いていないのは非常に違和感があるのですが、共用部等の頑張りからすると致し方ない部分もあるでしょう。

また、食洗機に加え、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、アグアクリーン(活水器)なども採用されており、単価帯を考えると上々と言って良いでしょう。
75㎡以上のプランにはトイレ手洗いカウンター(+タンクレストイレ)、80㎡以上のプランには玄関廊下の大理石貼や折り上げ天井を採用するなどの取り組みも行っており、80㎡超で単価がこなれたお部屋は単価からは想像しにくいレベルのグレード感がありますね…。これは凄いと思う…。

管理費は175円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数100戸超ですので安くて当たり前と思われるかもしれませんが、コンシェルジュサービスと水盤(アクアパティオ)、さらには82台もの機械式駐車場を設置していることを考えるとこの水準はかなりリーズナブルな印象になりますね。

なお、機械式駐車場は多めに設置している分、空車リスクが高く管理組合の収支計算上、駐車場稼働率を高く見積もっているようだと将来的に管理組合の収入が不足する可能性があります。そのため、契約前の段階で予算収支計算書を見せてもらうことで、稼働率を●%で見積もっているのかしっかりと確認しておくのが望ましいのは言うまでもありません。



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