プラウド練馬中村橋ガーデンテラス【三越伊勢丹不動産とのJV】2階84㎡6,500万円台(予定)(坪単価256万円)

プラウド練馬中村橋ガーデンテラス。

中村橋駅徒歩11分の7階建総戸数109戸のマンションです。

駅からは目白通りを越える徒歩11分ということで利便性が高いとは言えないポジションですが、中村橋駅界隈では貴重な100戸超のスケールを有する物件で、その「ガーデンテラス」と言う名の通りプラウドらしさを感じる緑豊かなランドプランが魅力の物件です。

中村橋駅界隈のファミリータイプ中心の物件で総戸数100戸超のスケールを有する分譲マンションは、ザ・パークハウス上鷺宮(富士見台駅徒歩4分、中村橋駅徒歩9分)ぐらいしかないはずで、派手さはないながらも当エリアではかなり貴重な類の物件になります。
※ザ・パークハウスは敷地面積19,000㎡弱の第一種低層住居専用地域という非常に稀な物件だったため、それと比べると相手が悪いですが、それを除くとスケール感のある物件が非常に少ないエリアですね。

総戸数100戸超とは言え、特に「高さ」を出せているわけではなく、敷地内のガーデンが凄く充実している印象はないのですが、敷地東側には貫井五丁目児童遊園が隣接しており、緑の連携や子育て環境と言う点での魅力も感じることが出来るでしょう。

また、通学区の練馬第二小学校へは目白通りを越える必要がありますが、徒歩5分なので近い方ですね。
スーパーは駅前まで行かないとありませんが、パルシステムと提携することでカバーした形でしょうか。

なお、当物件は三越伊勢丹不動産とのJVになります。
2015年にプラウドタワー武蔵浦和レジデンスの記事の中で言及しているように数年前から野村不さんは三越伊勢丹ホールディングスと関係を築いてきており、その後、プラウド一社パークフロント、プラウドシティ南浦和などでここと同じくJVという形で連携していますね(ここもそうですが、基本的には三越伊勢丹グループが保有していた土地に野村さんとマンションを建てる方針ですね)。

公式ホームページ
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お部屋はセントラルガーデンの84㎡の4LDK、北東角住戸です。道路沿いとなるポジションで物件内では落ち着きのある方とは言えませんが、周囲には背の高い建物はありませんし、低層階でも圧迫感などのないポジションになります。この2階住戸は、エントランスアプローチ沿いに設けられた緑が望みやすいという点も魅力ですね。

間取りとしては、上層階にあるルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものになります。
ルーバルプランとこのプラン以外は全て70㎡台ということで4LDKとは言えこの84㎡という面積は物件内ではかなり目立っていますね。

通常であれば、南に面した角住戸にこういった面積の大きなプランニングがなされるはずなのですが、当物件の南側はモロにお墓が隣接しているため、それを考慮した結果、この北東角にこういった面積大のプランを用意したのでしょう。

お部屋からお墓が見えるマンションというのはけして少なくないのですが、お寺の敷地内の緑と共にお墓が見えるような「ソフトなケース」とは異なり、ここの南向きは結構コテコテのお墓ビューなので、気にならないと言えば嘘になるでしょう。
「お墓ビュー=半永久的に日照が保たれる」というメリットもありますが…。

さて、プラン詳細ですが、最近のプラウドで頻繁に採用されているコーナーサッシが最大のポイントになるでしょうか。

角住戸であってもノンタワマンにおいてダイレクトなコーナーサッシを採用するケースというのは限られており、最近の中低層プラウドの最大の特徴と言っても過言ではありません。

同じく長谷工設計・施工のプラウド武蔵境テラスのようにL字サッシの外側にL字バルコニーを施した方がバルコニーも広々として魅力的だったような印象もありますが、ダイレクトサッシの方が外観上のインパクトがあり、他のプラウドで採用されているのも基本的にはこの形状になります。
※こういったコーナーサッシを実現するための「柱のオフセット」が当たり前のように見られるようになってきていますね。良いことだと思います。

84㎡の角住戸なりに廊下がしっかりと確保されており、LDの入口付近には実質的な廊下部分が大き目に混入しているので4LDKとしては多少手狭に感じる部分もありますが、全体として大きな違和感のないプランニングで、収納を充実させることが出来ている点も良い材料だと思います。

坪単価は予定価格で約256万円。セントラルガーデン(東向き)の中住戸は上層階でもこのぐらいの水準ですので、物件内で貴重な80㎡台、かつ、4LDKということの「プレミアム」が少なからず乗っかってはいるようですが、そこまで突出した水準ではありません。東向きは日照時間も短いですし、このお部屋は道路沿いにもなるので、このぐらいが妥当なのでしょう。

直近のザ・パークハウス練馬美術の森が駅徒歩2分の好立地ゆえに平均坪単価約315万円という水準でしたので、そことはかなり価格差を設けることが出来ていますし、前述のようにエリア内では貴重なスケールを有することに加え、三越伊勢丹グループがデザイン監修として参画した共用部にも魅力を感じることの出来る物件ですので、駅距離があってもこの水準ならばニーズはあるものと思われます。

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