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プラウド練馬中村橋ガーデンテラス【総戸数100戸超の貴重なスケールだがディスポーザーはなし】7階72㎡5,500万円台(予定)(坪単価253万円)
2018-06-12

続けて、プラウド練馬中村橋ガーデンテラス。

設計・施工は長谷工です。
プランは基本的に田の字ベースになっており、先ほどご紹介したエントランス上部の角住戸に外観デザインを考慮したコーナーサッシを採用する程度で、それ以外には特筆すべき点は見当たらないのですが、バルコニー周りなどはプラウド定番の手堅いデザインで価格帯からしても違和感はないでしょう。

東京都マンション環境性能表示の「みどり」は★1つしかついておらず、「ガーデンテラス」と言いつつも貫井五丁目児童遊園隣接に頼っている部分があるのも否定出来ませんが、エントランスガーデンに加え、ポケットパークも施すなど、総戸数100戸超の物件らしい豊かさを感じることは出来るでしょう(★2つぐらいついてもいいような???)。

また、エントランスラウンジは、ホテルやオフィスなど多岐にわたる実績のある三越伊勢丹プロパティ・デザインがデザイン監修しており、デザインだけでなく香りなども含めた五感を意識したものとなっているのがポイントですね。心地よい空間になりそうです。

なお、当物件の最大のウィークポイントと言っても過言ではないのがやはり南北に長い敷地形状(南向き住戸が少なくなる)と南側のお墓隣接でしょうね。

こういったそこそこ駅距離のある物件ならば「南向きに拘りたい方」は少なくないはずで、胸を張れる南向き住戸が存在しないという点にはやはり少々の難しさがあるでしょう。

前回のプラウド練馬中村橋ガーデンテラス

公式ホームページ
IMG_2224[1]
お部屋はやはりセントラルガーデンの72㎡の3LDK、東向き中住戸です。東方向は、当物件の駐車場、その先には貫井五丁目児童遊園があるので、この最上階住戸はかなり開放感の高いポジションになります。

間取りとしては、いわゆる田の字プランにはなりますが、プラウドらしく抑えるところを抑え、かつ、特色も施されたプランになりますね。

「連窓サッシ×ウォールドア」が施されたバルコニー側も良好ですが、共用廊下側はさらに特色あるものになっています。

洋室2側を凹ませることで玄関前にアルコーブ的な空間を設けると同時に柱の食い込みも少なくしている点も魅力ですが、当プランはそれにとどまることなくそのアルコーブ空間に子供用の自転車などが置けるスペースまで施されているのが素晴らしいですね。
※共用廊下との間には有孔ブロックの飾り壁を施しプライバシー面への配慮がなされています。

専有面積に占める居室畳数割合は73.3%((12.6畳+3.4畳+6.5畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷71.82㎡)と田の字中住戸の中でも高い水準で、この水準でありながら収納も充実させることが出来たかなり効率性の高いプランと言えるでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は予定価格で約253万円。低層階でもまずまずの条件ということが影響し、低層階との価格差が300万円ほどしかない価格設定になっています。

南向きのブライトテラスもお墓ビューが影響し大きな差のない価格設定になっており、かなり狭いレンジに単価が集中した印象のある物件になります。

胸を張れる南向き住戸がないということが狭いレンジになっている最大の理由かとは思いますが、そういったお部屋で単価を稼ぐことが出来ない分、低層階もそこそこの水準にする必要があったとも言えるかもしれませんね。

設備仕様面は、総戸数100戸超というスケールがありながらディスポーザーがないのは非常に残念ですね。前回の記事で書いたようにこの界隈における総戸数100戸超は非常に珍しく、それに伴いディスポーザー搭載物件も多いとは言えないので付いているだけでも差別化要素の1つとして機能したはずです。

なお、水回りの天然石天板仕様などのワンランク上の高級感のあるものも見当たりませんが、単価帯から致し方ないところですし、食洗機やトイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は214円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数100戸超のスケールを有していることを考えると少々割高感のある水準ですね。
総戸数109戸でエレベーターが2基なので、戸あたりのエレベーター定期点検やメンテナンス費用の負担は多少多くはなるでしょうが、その影響は軽微でしょうし…。

駐車場は全41台で機械式中心になります。



シャリエ武蔵新田【間口はギリギリだが、駅まで約100m】3階70㎡5,828万円(坪単価275万円) | topページへ戻る | プラウド練馬中村橋ガーデンテラス【三越伊勢丹不動産とのJV】2階84㎡6,500万円台(予定)(坪単価256万円)

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