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シャリエ武蔵新田【間口はギリギリだが、駅まで約100m】3階70㎡5,828万円(坪単価275万円)
2018-06-13

シャリエ武蔵新田。

武蔵新田駅徒歩2分、千鳥町駅徒歩10分の6階建総戸数35戸(非分譲住戸3戸含む)のマンションです。

当物件にはマンション名としてはかなり珍しい「武蔵新田」が使われています。
そもそも武蔵新田駅を最寄りとするマンション自体が多くないというのもあるのですが、武蔵新田駅(徒歩4分)を最寄りとするアールブラン下丸子レジデンスやアールブラン下丸子センティアは下丸子アドレスだったために(?)武蔵新田というネーミングはなされていませんでした。

当物件は矢口アドレスの駅近物件ゆえに「武蔵新田」が採用されているとも言えるのですが、「武蔵新田」というネーミングはこの界隈では珍しい駅近立地であることの証左でもあり、限りなく駅徒歩1分に近い改札まで約100mというのはやはり大きな魅力でしょうね。

敷地の接道部分がかなり限られているのがウィークポイントになることは間違いありませんが、その限られた間口をフルに利用し駐車場への動線もなんとか確保出来ていますし(ただ、いわゆる歩車分離は難しくなっています)、建物が道路から奥まったポジションに立つことで駅前ながら比較的静かな環境が享受できるのも1つの長所にはなるでしょう。

戸建のいわゆる旗竿地のようなケースは敷地を有効活用しにくいですし、道路に面した位置に建物が建てられないことで囲まれ感が高まってしまったりもしますが、マンションにおいてはアプローチ面(駐車場動線を確保しづらい。エントランスアプローチに難があるなど)を除けばデメリットにはなりにくいですね(マンションの敷地は戸建に比べ大きいので、接道していなくともある程度周囲の建物から離れた位置に建てることが可能ですし、そもそも高さ的に周囲の建物を越えられることも少なくない)。

東西に長めの敷地形状なので南向き住戸率も高い物件ですし、南側は低層建物が中心なので日照面・視界面が良好なお部屋が少なくないことも当物件の魅力の1つになるでしょう。

設計・施工はデベロッパーでもある東レ建設です。
この価格帯の物件で直床なのは残念ですが、完成売りなのでそういったアプローチ面も含め実物で判断できるのも安心でしょう。
※実際のお部屋に入った時は用意されているスリッパを脱いで床の感触なども確認すると良いですね。

デザイン面はガラス手摺やルーバーを多く採用し、エントランス周りのデザインなどにも気を使っている様子は見受けられますが、価格帯からすると特筆すべきものではなく、総戸数35戸という小さめのスケールゆえか、スケール感や空間的な広がりは感じにくいですね。

公式ホームページ
IMG_2231[1]
お部屋は、70㎡の3LDK、南東角住戸です。南東側には3階建の建物があるので視界は妨げられますが、南方向は2階建なのでこの階であれば日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

南西角住戸は77㎡、ルーバルプランだと84㎡なども用意された物件なので、そこまで大きなものではないのですが、それでも70㎡超を確保しているのはこのご時世の中小デベ物件としては頑張っている方で、単調な田の字ベースのプランになっていないあたりにも好感が持てますね。

南面間口自体はいわゆる田の字ベースのプランと差はありませんが、LDを二面採光にしつつも各居室にしっかりとした開口部を設けることが出来ているのは評価出来る点でしょう。

南東側の視界が妨げられるにもかかわらず、わざわざ南東頂点部の柱をオフセットしており、オフセットしたにもかかわらずコーナーサッシなどが採用されていないあたりにチグハグさを感じずにはいられないのですが(オフセットしたことで柱が食い込んでいますからね…)、大きなバルコニーに面したLDの南面ワイドな開口部の魅力は少なくないですね。

一方、気になるのはLDの入口付近の実質的な廊下部分でしょうか。
角住戸ですので玄関位置からするとある程度廊下が長くなるのは仕方なく、廊下の物入の扉との緩衝を防ぐためにはこのようなLDドア位置になるのもおかしくないのですが、12.4畳の畳数表記には注意が必要です。

まぁ、当物件は完成売りで実物で判断することが出来るので畳数表示がミスリードするということはなさそうですけれどもね。

坪単価は275万円。当物件には30~50㎡台の1LDK~2LDKも用意されており、そういったお部屋は中層階でも坪単価300万円を越えてきますので、グロスの嵩むファミリータイプであることがしっかりと考慮された単価帯になっているのは間違いないでしょう。

地味な印象のある武蔵新田駅ではありますが、駅まで約100mの南面良好なポジションと言うことを考えるとこのお部屋の単価水準は中小デベならではと感じられるもので、中小デベ物件にしては前述のように面積帯を大き目にしたことも単価を控えめにせざるを得なかった(伸ばせていない)要因かもしれませんね。

また、駅近物件ということでファミリータイプだけでなく30~50㎡台のコンパクト住戸を設けることが出来たのも功を奏しているかもしれません。単価高としやすいコンパクト住戸があることで平均単価を引き上げることが出来ており、その分、ファミリータイプの単価を控えめに出来ている部分もあるように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。
水回りの天然石天板仕様などがないのは仕方ないところでしょうが、けして安いマンションではありませんので浴室照明はブラケットタイプでなくダウンライトになっていると良かったですね。

管理費は200円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなので、リーズナブルな水準に出来ているようです。

駐車場は全7台で1台のみが平置、残りの6台が機械式になります。



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