ブリシア小岩【管理費73円/㎡!!!】8階68㎡4,798万円(坪単価232万円)

ブリシア小岩。

小岩駅徒歩10分の14階建総戸数38戸のマンションです。

再開発の進む小岩駅界隈においては近年分譲マンションの供給が盛んであり、駅徒歩5分圏内の物件供給は少なくありませんし、千葉街道沿いという当物件のポジションはけして目立つものではありませんが、ギリギリでも駅徒歩10分圏内となっているのは悪くないでしょう。

千葉街道沿い斜向かいとなる南方向には10階建のサンクレイドル東小岩があり、上層階住戸を除くと視界的な影響がありますが、街道沿いゆえに前建までの距離が確保されたポジションですし、小学校や図書館が近いのもお子さんのいるご家庭にとっては魅力になると思います。

設計はカイ設計、施工は志多組です。
カイ設計はオープンレジデンシアシリーズでの実績が目立つ会社さんでかなり小ぶりな物件ではあるものの高額物件オープンレジデンシア虎ノ門にも携わっています。

当物件もけしてスケールがある方ではありませんので、そこまで特色があるわけではないのですが、千葉街道沿いの基壇部両サイドに壁面緑化がなされているのが興味深いですね。

また、エリア内では珍しい内廊下(中廊下と記載されている)設計ですし、以下のプラン面でもひと工夫施された物件でもあります。

公式ホームページ
IMG_2296[1]
お部屋は、70㎡弱の2LDK+S、東角住戸です。南東は千葉街道なので、お世辞にも静かな環境ではありませんが、南東側正面方向は高い建物がないので、この階であれば視界抜けが得られます。東方向にはライオンズ小岩グランテラス、南方向にはサンクレイドル東小岩があるポジションなので、パノラマビューとは行きませんが、この階であれば日照への影響はないでしょう。

間取りとしては、中小デベ物件らしいやや小ぶりな実質3LDKになるのですが、前述の通りちょっと変わった点があります。

洋室1の南東側にはユーティリティコーナーというちょっとした空間が設けられているのです。
このスペースは、このプランだけでなく南角住戸にも設けられており、当物件の大きな特徴となっていますね。

ユーティリティコーナーは洋室1の一部という位置づけのようで、そこを含め洋室1は6.5畳という大きさになっているので、純粋な洋室1だけだとやや手狭感があるのは確かですが、形的には悪くありませんし、LDKだけで15畳確保出来ているあたりを見ても専有面積のわりにはしっかりとした居室畳数を確保出来ているプランという印象にはなるでしょう。

ただ、見ての通り洗面所はあまりに小さなものとなっている点は気になりますし、収納も最低限という印象にはなりますね。

ワンルームマンションではないのですからバルコニー側の柱でさえもアウトフレーム化されていないのはいかがなものかと思いますし、真実は定かではありませんが、柱の食い込みによる居室形状の悪さをカバーすべく(誤魔化すべく?)ユーティリティコーナーが設計されているような印象を受けてしまうのも残念な点にはなるでしょうか。

坪単価は232万円。低層階は坪単価200万円前後になっていますので、少々単価差が大きい印象も受けますが、低層階だと日照が遮られる時間帯もあるでしょうし、千葉街道も気になりそうなポジションではあるので、大きな違和感のない価格設定ということにはなってくるでしょう。

東側千葉街道の斜向かいのライオンズ小岩グランテラス(2016年分譲)はブランド力ではこちらを遥かに上回っていますが、駅徒歩11分となるポジションで平均坪単価230万円という水準でしたし、オークプレイス小岩など駅に近い物件の価格帯からすると当物件は中小デベなりの単価にはなっているように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは致し方ありませんし、水回りの天然石天板仕様がないのも価格帯的に違和感はありませんが、トイレ手洗いカウンターや食洗機、さらには床暖房さえもないのは残念ですね。
※ブリシアシリーズは基本的に床暖房がついていません。

管理費は73円/㎡。マジなの???ブリシアシリーズはブリシア二子玉川が95円/㎡で2015年の管理費ランキングでトップになっていますが、全体的に安いというよりは物件によりけりという感じでしたので、それをも上回るここの水準は驚きでしかありません。

管理形態も「巡回」でなく「通勤」ですし、スケールも小ぶりな物件なのになぜにこんなに安く出来るのでしょうね。

ちなみに管理会社はコミュニティワンになります。
そういや同じくコミュニティワンが管理会社になっていたシンビエンス新百合ヶ丘も管理費が安かったですね。

駐車場は全13台で平置2台を除いた11台が機械式になります。

0 Comments



Post a comment