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エクセレントシティ自由が丘【目黒通りは超えるが自由が丘駅徒歩11分】3階81㎡11,800万円(坪単価483万円)
2018-06-14

エクセレントシティ自由が丘。

自由が丘駅徒歩11分の6階建総戸数22戸のマンションです。

総戸数22戸という数字だけを見るとかなり小規模な物件と思われるかもしれませんが、1戸だけある50㎡台を除くと後は60~80㎡台のみで構成されていますし、敷地面積が1,200㎡超あることからも分かるようにそこそこのスケール感のある物件になります。

新日本建設さんは23区内での供給も数多く行っていますが、こういった坪単価400万円を越えるようなエリアの供給は限られており、高額エリアにおいてはエクセレントシティ白金高輪エクセレントシティ目白のように平均専有面積30㎡台のコンパクトレジデンスの供給となっています。

唯一の例外として挙げられるのがザ・エクセレントシティ松濤ですが、平均専有面積80㎡超とは言え、総戸数10戸という小規模物件でしたので、当物件は新日本建設さんのちょっとした試金石的な物件と言っても過言ではないでしょうね。

そのため、当物件の立地・価格帯からすると松濤と同じ「ザ・エクセレントシティ」ブランドを冠していてもおかしくなかった印象で、そういう意味では少々残念に思う部分もあるのですが、デザイン等の見所もある物件ですし、新しいエクセレントシティを垣間見ることの出来る物件だと思います。

立地は先行して分譲中のグランレ・ジェイド自由が丘同様に自由が丘駅からは目黒通りを越え、目黒通り沿いにもなりますが、グランレ・ジェイドの駅徒歩13分、エリアは異なりますがパークホームズ自由が丘の徒歩12分(緑が丘駅は徒歩5分)よりも駅に近い徒歩11分で、それらの記事内でも言及している通り、自由が丘駅徒歩10分圏内の分譲マンションは非常に限られているのでここの徒歩11分はそこそこの希少性があるものとなります。

公式ホームページ
IMG_2292[1]
お部屋は、80㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側は目黒通りなので静かな環境でこそありませんが、通り沿いであるがゆえに向かいの12階建のパシフィック自由が丘マンションまで距離が確保出来ており、圧迫感はなく日照も得ることの出来るポジションになります。

間取りとしては、物件内で最も大きなものでこそありませんが、二番目に大きなものにはなっており、南に面した角住戸らしいプランニングと言えるでしょう。

当物件は南北に長い敷地形状で、目黒通りに面した南面間口がかなり限られているので、最大でも1フロア2戸しか南向き住戸を確保出来ていません。そのため、南向き住戸というだけでそれなりに貴重な存在にはなるのですが、1フロア2戸であっても南面スパンが短めなのは残念ですね。

南面スパンが短いことでかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっており、80㎡超の面積を有した角住戸であることを加味しても廊下が少々長くなってしまっているのが気になります。

南東頂点部に設けられたコーナーサッシは高額住戸ならではの設計と感じますし、評価出来る点でもあるのですが、柱を頂点部よりも大分内側(西側)に配置したことで、洋室2と3の間、専有部のド真ん中付近に柱が存在してしまっていますし、効率面では少々難のあるプランになりますね。
柱の外側(東側)全てが下り天井になっており、下り天部分が大きいのも気になります。

角住戸であれば80㎡超の3LDKでLDが13畳ほどしかないことはけして珍しくはなく、とりわけ小さい印象はないのですが、LD隣の洋室3は引き戸でLDとつなげることが出来る設計になっていないですし、LD単体でもう少し大きな空間と出来ていると良かったでしょうね。

坪単価は483万円。グランレ・ジェイド自由が丘の南に面した低層階角住戸よりも幾分高めの印象で、こちらの方が駅に近いことが考慮された感じでしょうか。

面積が約10㎡異なり、グロスではこちらの方が大分下になるので、必ずしも競合してはこないのでしょうが、同じ目黒通りに面した角住戸でもこちらの方が目黒通りの向かいに高い建物がありますし、東面(妻面)のお見合いなども考慮するとこちらの方が若干強気な感じもありますね。
※東面(妻面)の開口部は比較的充実してはいるのですが、東側はわりと近い距離でパークビラとお見合いになります(建物の位置関係上、LDの東側開口部はギリギリ大丈夫なはずですが)。

目黒通りの南側にはなりますが、同じ駅徒歩11分の地で2014年に分譲されたプラウド自由が丘の平均坪単価が440万円弱という水準でしたので、当時からのマンション価格の高騰を考えるとむしろお手頃にさえ感じたりもしますが、供給が多くないとは言え、駅距離のあるポジションは近年のトレンドとは異なりますので坪単価500万円に近づくと少なからず頭打ち感が出てきますよね。



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