エクセレントシティ自由が丘【意外にもほぼ60~80㎡台】2階68㎡9,780万円(坪単価478万円)

続けて、エクセレントシティ自由が丘。

設計・施工は、他のエクセレントシティ同様に自社一貫体制をとっており、デベロッパーでもある新日本建設なのですが、設計が新日本建設単体ではなく、別途アトリエユニゾンを起用しているのが大きなポイントになりますね。

アトリエユニゾンは当ブログでは初登場になりますし、著名なマンション実績を確認することは出来ないのですが、2017年には戸越銀座駅の木材を用いた印象的なホーム屋根でグッドデザイン賞を受賞しているとのことですし、通常は全て自社で行っているはずのところにあえて第三者を起用しているというだけでも一般的なプロジェクトよりも力を入れていることが伺えますね。

外観は前回の記事で取り上げた角住戸のコーナーサッシなど、ところどころにダイレクトサッシを採用しているので比較的透明感がありますし、目黒通り沿いから階段を数段上ってのアプローチとなるエントランスや駐車場のゲートなどからも重厚感・高級感といったようなものを感じることが出来ます。

いわゆる旗竿地のような敷地形状で接道している部分が短いため、駐車場への車路による面積消費がわりと大きく、敷地面積1,200㎡超のスケールを感じづらくはなっているのですが、建物1階部分が平置駐車場(全7台)になっており、雨風の影響を受けないものとなっているのも魅力の1つです。

前回のエクセレントシティ自由が丘

公式ホームページ
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お部屋は、68㎡の3LDK、北西角住戸です。目黒通りから内に入った敷地北側は第一種低層住居専用地域になっており、この住戸のある「ノン南向き住戸」が3階建になっているのと同様に、北側・西側も低層建物で構成されているので2階でも圧迫感などはありません。

間取りとしては、物件内では小ぶりな70㎡に満たないプランになりますが、それでも3LDKが採用されています。

駅徒歩10分を超えてしまうとはいえ、自由が丘駅を最寄りとする分譲マンションの中ではむしろ駅に近い方とも言える距離感ですし、目黒通り沿いの物件であれば40㎡台どころか30㎡台まであってもおかしくなかったように思いますが、当物件は50㎡台の1戸を除き60~80㎡台のプランニングを採用しており、都内ではコンパクトプランの供給が少なくないエクセレントシティシリーズであることを考えるとかなり意外性のあるプランニングと言えるでしょう。

敷地北側は第一種低層住居専用地域内の落ち着きあるポジションということも影響しているとは思いますが、主開口部は東及び西で日照的な魅力があるとは言い難く、かつ、価格面のグロスの嵩みを考えると上階のルーバルプランなどを除き40~50㎡台となっているのがむしろ自然だったように思います。

ただ、面積差が小さいことのメリットがあるのも確かです。
安いお部屋でも億近い価格帯になった物件なので、完売までの道程は簡単ではないのでしょうが、安易にコンパクトプランを共存(近頃最も顕著なのは住不さんで億越え住戸が少なくない物件の中に20㎡台のワンルームプランを共存させている)させてしまうと住民属性の差が大きいがゆえの弊害(投資ニーズによる賃貸部屋の増加、賃料が比較的安いお部屋が生じ、住民属性、生活スタイル、生活時間の相違)なども生じかねないので、そういった意味では好感の持てるプランニングでしょう。

さて、間取り詳細に戻りますが、北側の柱が素晴らしいですね。
北側はきちんとしたバルコニーがあるわけではなく、室外機置場があるだけなので、通常の物件ならば柱が食い込んでしまうところかと思いますが、当物件はしっかりと柱がアウトフレーム化されており、それ以外の柱も含め完全アウトフレーム化された美しいプランが実現しています。

角住戸ながらLDが二面採光(角位置)ではないのは残念っちゃ残念ですが、LDをこの位置にしたことで角住戸ながら非常に効率的なプランニングに出来ていますし、収納配置も上手なので居室形状が非常にきれいなものに出来ているのも魅力ですね。

専有面積に占める居室畳数割合は70.1%((10.0畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷67.69㎡)と角住戸にしては高めの水準で、違和感なく確保出来た収納、広々とした洗面所などからも効率性の高さが伺えるプランです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は478万円。先ほどの1階上の南東角住戸とほぼ同じ水準で、目黒通りから内に入った落ち着きあるポジションとは言え、日照面が芳しくないお見合いありのポジションであることを考えるとより強気な印象になります。

ただ、先ほどのお部屋よりはかなり効率性が高いことも考慮されていると思いますし、80㎡超に比べるとグロスがかなり抑えられていることでこういったお値段設定になっているのでしょう。

また、「3LDKで億未満」というところに一定のニーズがあることを想定してのものかとは思うのですが、単身女性にも人気のあるエリアですし単価を伸ばしやすい30~40㎡台も織り交ぜることで、このぐらいの面積帯のお部屋の単価をもう少し抑えることが出来ているとデベロッパーと購入者がwin-winの関係になったような印象もありますね。
前述のようにコンパクトプランを増やすことの弊害があるのも確かですが、30㎡台後半~のプランニングならそういった問題は生じにくいと思いますしね。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、LDビルトインエアコン、廊下からトイレ・洗面所床に至るまでのタイル貼など、グレード感のあるものになっています。

管理費は365円/㎡。総戸数22戸というスケールながら内廊下とディスポーザーを採用しているため、このぐらいの水準になるのは仕方ないでしょう。

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