ミオカステーロ横濱鶴見【歪な敷地形状ゆえの個性あるプランニング】6階67㎡4,598万円(坪単価226万円)

ミオカステーロ横濱鶴見。

京急鶴見駅徒歩5分、鶴見駅徒歩7分の11階建総戸数51戸のマンションです。

先行して分譲中のエクセレントシティ横浜鶴見は、さらに駅近の物件だったこともあり30~50㎡台のみのプランニングになっていましたが、こちらは30㎡台の1プラン以外は全て60~70㎡台となったファミリータイプ中心の物件になります。

線路や第一京浜に近いポジションではあるものの、隣接してはおらず(間には建物もある)、住宅が中心となったエリアであることが考慮されてのものでしょうか。

ただ、子育てファミリーにとっては、通学区の鶴見小学校が徒歩13分表記と言うことで子供の足だとかなり距離があるのが難点になるかもしれませんね。

なお、東口だけでも大概のお店はあるので、わざわざ西口に赴く必要はないかもしれませんが、近くの陸橋を超えると西口駅前へのアクセスが良好なポジションでもありますね。

設計・施工はデベロッパーでもある山田建設です。
デザイン面ではとりたてて目立つ点はないのですが、基本フロアが1フロア5戸となった物件ながら「全戸角住戸」と出来ており、その設計面はなかなか興味深いものがありますね。

北と南の2棟をエキスパンションジョイントでつなげたような形になっており、1フロア5戸でも全戸角住戸とすることが出来ているのです。

一般的な整形の敷地形状であったならばこのような全戸角住戸が可能なフロアプランになることはなく、歪な敷地形状ゆえにこのような特殊な設計がなされたのは間違いありませんが、開口部の豊かさや柱のアウトフレームにも見所があり、自社一貫体制のゼネコン兼デベロッパーらしさも感じることが出来る物件ですね。

共用廊下やバルコニーの側壁にもタイルがしっかりと貼られている点も良いでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は、67㎡の3LDK、北角住戸です。敷地北側に位置したプランで、西方向には10階建のスカイマンション鶴見の影響がありますが、北西~北にかけては低層建物が中心となっており、この階からであれば線路の向こう側までの視界抜けを得ることが出来ます。
視界抜けが得られる分、線路の騒音も不可避にはなりますが、総持寺界隈の緑も望めそうです。

当物件は1フロア5戸のうち2戸が南面道路沿いの南向きになっており、当プランは歪な敷地形状及び敷地北側という難しさのあるポジションゆえのプランニングであることは否定出来ませんが、専有部形状及び玄関位置は良好ですね。
玄関がいわゆるセンターインの位置にあるため、無理のない居室配置に出来ていますし、それに加え北西側の柱をしっかりとアウトフレーム化したことで全体としてかなり効率性の高いプランニングを実現出来ていると思います。

70㎡未満の3LDKですので、このご時世なり・中小デベなりの小ぶりな3LDKなのは間違いないのですが、収納も標準以上に確保出来ていますし、LDKで14畳を確保した居室畳数も専有面積を考えると上々のものと言えるでしょう。

LDの2つの開口部が1つになるぐらいワイドなものだったらとても魅力的だったと思いますし、洋室2の開き戸に対して洋室1が引き戸になっているのが少々疑問だったりもするのですが、全体として大きな違和感のないものになっていると思います。
※洋室2を引き戸にして引き戸を開け放つことで大きな2LDKと出来るようになっているのがオーソドックスな設計であり、洋室1は廊下との位置関係からしても廊下側に扉を設け、LDK側は壁で良かったような印象すらあるのですが、もしかするとLDと一体で採光要件を満たさないと「サービスルーム」になってしまうことが影響しているのかもしれません(内廊下物件などの行灯部屋がサービスルームとなることを回避するために頻繁に採用される方法)。

坪単価は226万円。このプランでも上層階は240万円超、南向きの上層階は260万円超になりますので、日照がほどんと期待できないポジションなりの単価設定になっていると思います。

エクセレントシティ横浜鶴見は30~50㎡台のみの構成だったため、それと比べると当物件が平均的にかなり下の水準になるのは当然なので、明らかに目に優しい水準になっているとまでは思いませんが、中小デベ物件なりの水準ではあるでしょう。

西口にはなりますが、鶴見駅徒歩5分のシティハウス横濱鶴見ステーションコートは2013年の分譲で既に平均坪単価約260万円という驚きの水準でしたし、2016年の鶴見駅徒歩4分のクリオ鶴見豊岡町ウエストコートは平均坪単価約300万円という水準まで高騰していたので、立地の差こそあれ当物件は現実を見た(昨今の相場環境を考慮した)お値段設定になっていると思います。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そして食器棚(キッチンバックカウンター)が標準装備と言うことで単価帯からすると上々のものになっています。
浴室照明もブラケットタイプでなくダウンライトになっているのも魅力です。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでファミリータイプ中心の総戸数51戸というそこそこのスケールがありますので、気持ち高めの印象になるでしょうか。

駐車場は全11台で全て平置になります。平置ならば修繕維持コストもほとんどかかりませんし、そういう意味でも管理費をもう少し安く出来ていると良かったでしょうね。

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