ザ・パークワンズ渋谷本町【約3分の2が33㎡というプランニング】2階33㎡3,708万円(坪単価368万円)

ザ・パークワンズ渋谷本町。

西新宿五丁目駅徒歩5分、初台駅徒歩10分、中野坂上駅徒歩15分、新宿駅徒歩21分(JR線。都営線は徒歩20分)の14階建総戸数118戸(事業協力者住戸25戸含む)のマンションです。

4つ目のザ・パークワンズとなるこちらの物件はコンパクトマンションとしてはスケール感のあったザ・パークワンズ品川戸越よりもさらにスケールのあるものですし、近隣の西新宿や初台では再開発が進行中ですので、いわゆるコンパクトマンションをお探しの方にとっては注目すべき物件になってくるでしょう。

ただ、当物件はこれまでのザ・パークワンズとは少々様相が異なっています。これまでの3物件はいずれも20㎡台が中心のいわゆるワンルーム物件(条例に抵触しないように一定数の40~50㎡台を設けている)だったのですが、ここは約3分の2が「33㎡」、残りの約3分の1が20㎡台という非常に珍しいプランニングが採用された物件になります。
理由はこの後言及するように条例の適用を回避するためなのですが、初めて見た時はちょっと驚きましたね。

立地は山手通り沿いになりますので、静かな環境ではありませんが、山手通りの下に首都高中央環状線が出来たことで山手通りの通行は幾分スムーズになったように感じますし、山手通り沿いであることで前建までの距離が確保される開放感というのもありますので、こういったコンパクトマンションにはむしろ適しているとも言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は33㎡の1DK、北角住戸です。ポジション的には角位置になるのですが、北西側に高い建物が隣接していることなども影響してか、開口部は北東側だけになっています。ただ、北東側は山手通りですので、前建までの距離は約40m確保されています。
ここいらへんは片側約9mという非常にゆとりある歩道が整備されており、眼下がすぐに車道になっていないあたりも心地よいですよね。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになりますが、当物件にはこの33㎡をちょっと超える大きさのプランばかりになっており、特別大きなものではありません。

33㎡は一般的にあまりメジャーなものではなく、前述のようにパークワンズシリーズ自体も基本的には20㎡台のいわゆるワンルームプランを中心にしたブランドと認識しているので、ここも何もなければ本来は20㎡台中心になったはずなのですが、ワンルームマンション条例を回避するために33㎡超ばかりがプランニングされています。

「33㎡未満の住戸が総戸数3分の1以上の物件」においては、「最低28㎡以上」、「総戸数に対して一定数以上の50㎡以上」などといった条例による制限が出てくるのですが、33㎡以上を増やすことでそもそもの渋谷区のワンルームマンション条例の適用を回避することが出来れば28㎡未満のお部屋も造ることが出来ますし、50㎡以上のお部屋を造る必要もないわけですね。

こういったコンパクト物件で最も売りやすく、かつ、単価を伸ばしやすいのは20㎡台であるのは確かですので、ワンルームマンション条例に従い、大半を28㎡、おおよそ3分の1程度を50㎡以上(詳細な計算式は割愛。用途地域などにもよる)となっていてもおかしくなかったのですが、渋谷区の条例は23区の中でも比較的厳しい方で(28㎡以上はワンルームとしては結構大きいですし、区によっては一定数以上の50㎡以上ではなく40㎡以上のケースも多いですからね…)、それを考えると賢明な判断だったように感じますね。

さて、話がそれ気味なのでこのプランに戻ります。
そんなこんなで条例を満たすためにギリギリ33㎡を確保したに過ぎませんので、ワンルームに毛が生えた程度の大きさしかないのですが、一応2部屋に分かれている点は意味があるでしょう。

前述のように北西側に開口部を設けなかったことでDKが行灯部屋になってしまっているのはいかがなものかと思いますが、引き戸の開け閉めにより大きな1つの空間として使うことも可能ですし、33㎡なりに収納も充実させることが出来ているように思います。

かなり太い柱がインフレームとなっているのは投資マンション感ありありなのですが、玄関廊下をコンパクトに出来たことで洗面所周りをかなりゆったりとした空間に出来ているあたりにも好感が持てます。

坪単価は368万円。同階の24㎡は400万円越えの水準なので、24㎡に比べグロスが嵩んでいることがしっかりと考慮されている印象になりますね。

一般的には33㎡程度ならばグロスはベラボーに高いわけではないので、数戸だけの33㎡とかのケースであればもう少し強めの単価設定も可能だったように思いますが、当物件は前述のようにワンルームマンション条例を回避すべく33㎡が約3分の2も占めている特殊な物件なので、強気な単価設定はご法度ということでしょう。

必然的に20㎡台も少なくなるわけですし、当初は20㎡台を求めてやってきた方に33㎡を勧めていく必要もありますので、そこを加味した値付けが要求されるのは言うまでもないことです。

これまでのパークワンズ同様に直床となった物件で、名もなきデベロッパーのいわゆるワンルーム投資マンションよりもパフォーマンスの低い部分があったりもしますが、それなりのブランド感及びスケール感があるのは確かで、周辺の再開発期待などを加味しても現実的な水準になっていると思いますね。

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