ザ・パークワンズ渋谷本町【スケールを活かした管理費】12階24㎡2,978万円(坪単価410万円)

続けて、ザ・パークワンズ渋谷本町。

設計はジー・ワイ設計、施工はイチケンで直床です。
ザ・パークワンズの直床はもう恒例ですので、今更言うほどのことはないのですが、やっぱり残念ではありますね。

デザイン監修にはデザインショップ・アーキテクツが起用されています。
三菱さんの物件だとザ・パークハウス文京白山の実績があり、物件の立地・属性・スケールは全く異なりますが共通点を感じるデザインになっています。

文京白山は立地や価格帯からするとちょっと珍しいタイプのデザインだと感じたのですが、ここはかなりマッチしている印象で、マリオンやバルコニー手摺のブラックガラスなどを用いたデザインはシャープで悪くないですね。

最大で33㎡とは言え、総戸数118戸というスケールがあるのであればもう少しエントランス周りに特徴を持たせるなどの工夫もあって良かったような印象もありますが、ルーバーをふんだんに用いたエントランス周りはコンパクトマンションにしては目立つ設えにはなっていると思います。

前回のザ・パークワンズ渋谷本町

公式ホームページ
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お部屋は24㎡の1K、南東向き中住戸です。山手通り沿いの正面方向には野村さんがここと同じ14階建のマンションを建設中ですので、視界を塞がれますが、この上層階であれば日照は問題ありません。

間取りとしては、25㎡に満たないワンルームということで近年のものにしてはかなり小さな方になりますね。前回の記事で書いたように渋谷区ではワンルームマンション条例に抵触する物件になるとそもそも28㎡以上のプランニングが求められますし、他の区でも25㎡以上が求められているケースが少なくないので、条例が主流になるひと昔前に比べ25㎡未満の小さめのワンルームはかなり減っています。

シンプルなプランになりますのでわざわざ言及するほどのことは多くないのですが、玄関廊下がフラット設計になっているのはこのシリーズらしいもので、廊下及び洗面所までが一連のタイル貼になっているのはスタイリッシュで魅力ですね。

坪単価は410万円。低層階とはグロスで100万円程度しか差のない価格設定ですので、野村さんの物件により視界を塞がれることがしっかりと反映された水準になります。

いわゆるワンルームマンションでなければ日照面などの差が考慮され、もう少し価格差が生じていたのでしょうが、大半が投資賃貸となる物件で、分譲価格のベースになるのは利回り(つまりは、賃料)ですので、上下階で大差ない賃料になるであろうことを考えるとこのような価格設定になることに違和感はありません。

上層階の価格がもう少し高くなるケースの方が多いとは思うので、投資賃貸を考えた場合には基本的に低層が有利になるものですが、この物件の南東向き住戸に関しては非常に差が小さいので、上層階の方がむしろ利回りが出る可能性もありそうです。

設備仕様面は、コンパクト物件ということでやはりディスポーザーはありませんし、床暖房も当然のごとくついていません。ここよりも遥かに高額なザ・パークワンズ芝公園も50㎡超のお部屋を除きついていなかったですし、いわゆる投資マンションになるので違和感はありません。
また、水回り天板はクオーツ系人造石、食洗機はありません。

管理費は277円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、当物件の最大の長所と言っても良いのがこのリーズナブルな管理費ではないでしょうか。
総戸数118戸というコンパクトマンションとしては稀なスケールを活かすことの出来た物件で、管理費が400円/㎡超などとなることも少なくないコンパクトマンションにおいては実利回りで馬鹿に出来ない差が生じますね。
まぁ、スケールのわりには安くないという意見もありそうではありますが、一般的な都心部のワンルーム物件に比べ安いのは確かです。

総戸数118戸でエレベーターが1基という点は少々気にはなりますが、ファミリータイプ換算で総戸数50戸ちょっとの物件と同じぐらいの住民数だとは思うので、一般的な物件に比べ待ち時間が多少長い程度でしょうか。

駐車場は全10台で身障者用1台を除いた9台が機械式になります。

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