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オープンレジデンシア谷中【ここもなかなか珍しい立地】2階71㎡7,888万円(坪単価366万円)
2018-06-20

オープンレジデンシア谷中。

西日暮里駅徒歩5分、千駄木駅徒歩6分の5階建総戸数19戸のマンションです。

2015年末に分譲されたザ・パークハウス谷中道灌山レジデンスの近隣、よみせ通り商店街沿いの物件になります。

道灌山通り沿いのザ・パークハウスとは異なり内に入ったポジションなので落ち着きがありますし、よみせ通り商店街の先には谷中銀座商店街が続く魅力あるポジションです。

オープンハウスさんは、つい最近、好立地でオープンレジデンシア千駄木ヒルズを分譲したばかりですし、小規模物件なりに好立地を見つけてきている印象にはなるのですが(大通り沿いのように高さを出せないことが多く、ノン大通り沿いは小規模物件になりがち)、谷中アドレスの落ち着きあるポジションの物件というのは非常に限られていますし、そういった事情を加味してもよくもまぁ特徴ある立地を見つけてくるなぁ…と思いますね。

設計はクオリティ、施工は新三平建設です。
デザインに関しては小規模なので大きな特徴はなく近年のオプレジらしいシックなトーンの配色が印象に残る程度の物件になります。

ただ、総戸数19戸という小スケールですので、何ら違和感はありませんし、エリア内では珍しい内廊下設計を採用しているのは共用面の1つの特徴にはなるでしょう。

公式ホームページ
IMG_2319[1]
お部屋は71㎡の2LDK+S、南角住戸です。周囲は2~3階建の低層建物ばかりのエリアなので、低層階でも圧迫感はありません。南西側はよみせ通りなので前建までの距離も確保出来ており、日照も申し分ありません。

間取りとしては、南の角住戸ということで物件内では大きなものになります。

四隅に柱が食い込んだ一言で言えばオプレジらしい残念な間取りにはなるのですが、角住戸にしては廊下が短めに出来てはいるので、居室畳数は比較的大きいと思います。

バルコニー側の柱が食い込んでいることで室内窓際上部の梁も目立ちますし、そういった影響で連窓サッシが採用されていないのも残念に感じますが、それ以上に違和感を覚えるのは「扉」でしょうか。

洋室1と2の双方とも引き戸でなく開き戸になっているのは違和感があるのです。
どちらか一方は引き戸にしてLDと一体利用が可能になっている方が良かったように思います。

むろん全ての洋室の独立性(や遮音性)を高めたいという方もいらっしゃるかと思いますが、そもそもリビングインですので、そこに期待するのは酷ですし…。

坪単価は366万円。低層階で視界抜けが得づらいことや物件内では面積が大き目(グロス価格が嵩む)なことなどが考慮されたのか、物件内では幾分弱めの単価という印象にはなりますが、ザ・パークハウス谷中道灌山レジデンスの上層階住戸に匹敵する水準になります。

ただ、2015年末に比べ相場は上昇しているのは間違いありませんし、低層階でも日照の得られるポジションですので、このご時世としてまずまずの水準と言えるでしょう。

スケール及びブランドに欠けること、プランが地味なことが多少なりとも考慮された水準になっていると思います。

設備仕様面は、少戸数のため当然にディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板とオプレジの標準仕様になっています。

管理費は305円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでかなりの小スケールであることを考えると悪くない水準です。
なお、管理形態は「通勤」でなく「巡回」になります。

また、駐車場はやはりありません。よみせ通りは問題なく車が入れる通りですが、この規模のオプレジだとなくて当たり前でしょう。



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