ブランズ文京小石川レジデンス【柱はなんとかならなかった???】71㎡10,380万円(坪単価486万円)

ブランズ文京小石川レジデンス。

後楽園駅及び春日駅徒歩7分の7階建総戸数37戸のマンションです。

用途地域が準工業地域ということからも分かるように、以前は印刷関係の工場なども多かったエリアですが、今は住宅が主ですし大通りに面していないのも魅力でしょう。

近年、この界隈にはグローリオ小石川クレヴィア文京小石川が誕生していますし、高台ポジションでもありませんので、特別希少性があるわけではないのですが、たまたま近年の供給が連続しているだけで、この界隈の物件は千川通りや白山通り沿いとなることも少なくありませんので、そういった点を重視したい方には向いているマンションです。

高台でない点も、「低地=駅までフラットアプローチ」になりますので、最近の利便性重視のトレンドからするとさして気にする必要はないでしょうね。

また、ご存知の通り春日・後楽園駅前の再開発が進行中ですので、将来的にはさらに買物利便性などが高まることが確実ですし、程よく駅距離が離れたことで住環境と利便性のバランスという意味でも悪くない物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。周囲に高い建物のないエリアにはなるのですが、南西は当物件の敷地よりも5m程度グラウンドレベルが高くなっているため、この上層階住戸であっても視界抜けが得られる感じではありません。
ただ、日照は問題ありませんし、南東方向はグローリオ小石川までは抜けてくる物件内では条件の良い方のポジションになります。

間取りとしては、さらに条件の良い上層階に用意された80㎡超のプランに比べると小さく、中層階でも日照良好な南の角住戸ということを考えると随分と面積を絞っている感があるのは確かですが、マンション価格高騰に伴い坪単価500万円近い単価設定になっていることを考えるとやむを得ない印象にもなってきますね。

なお、玄関廊下は角住戸にしてはコンパクトに出来ている方ではあるのですが、70㎡程度の角住戸の場合、効率性をギリギリまで高めるために玄関廊下が一直線になっていることも少なくないわけで、当プランは廊下をわりとしっかりと設けていることに加え、主寝室を7.3畳と大き目に確保していることも影響し、LDが11畳という小ぶりなプランニングになっています。

玄関の下足スペースは高額住戸らしく大き目になっている点は評価出来ますし、専有面積を考えると仕方ないとも思うのですが、バルコニー側の柱のアウトフレームはせめてなんとかして欲しかったというのが正直なところですね。

当物件は四方に住戸が設けられているのですが、驚いたことに四方全ての柱が食い込んでいます。
ダイレクトウィンドウを多用したタワマンなどであれば四方の柱が食い込むことはありますし、「バルコニー側の柱ですら食い込んでいるケース」というのはいわゆるワンルーム投資マンションやオプレジなどの安普請の物件では頻繁にみられるものではあるのですが、この価格帯のノンコンパクト物件でありながらで思い切り食い込んでしまっているというのは残念としか言いようないですね。

とりわけダイレクトサッシを充実させているわけでも、開口部に特長を持たせているわけでもありませんし、南東面と北西面はフルバルコニーにしてきちんとバルコニー内に柱をアウトフレームしてしかるべきだったように思います。

柱が食い込むことで二次元的な面積消費が生じるだけでなく、三次元的にも室内窓際の梁のデッパリが目立つことになりますね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.1%((11.0畳+3.5畳+7.3畳+4.7畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.65㎡)ということで、柱の食い込みの多くが畳数にカウントされているとはいえ、角住戸にしては高い水準になっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

ただ、収納はかなり少なめで、効率性が高いからではなく「居室畳数を重視したがゆえ」の高めのパーセンテージと言えるでしょうね。

坪単価は486万円。2015年のクレヴィア文京小石川の日照良好な上層階角住戸よりも少し高いぐらいの水準で、その後さらに相場が上昇していることを考えると違和感のない適切な水準と言えるでしょう。

ただ、クレヴィア文京小石川自体が当時かなり高額に感じたのも確かで、春日・後楽園駅前の再開発が少なからず価格に折り込まれてきている印象にはなるでしょうね。

余談ですが、先日、ル・サンク小石川後楽園の建築確認取消に対する不服請求が棄却されました…。取消時に申し上げたように理由は「避難階段の不備」であり、このまま眠らせるのではなく避難階段の不備を是正することで有効利用できればいいのにな、とも思ってしまいますが、制度的にそんなことが出来るはずはなく、本当に勿体ないなぁと…。

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