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クレヴィアタワー大井町ザ・レジデンス【クレヴィアタワーとしては珍しいインパクトのある開口部】20階75㎡10,378万円(予定)(坪単価457万円)
2018-07-15

クレヴィアタワー大井町ザ・レジデンス。

大井町駅徒歩5分(JR線。りんかい線と東急線は徒歩6分)の21階建総戸数136戸(事業協力者住戸31戸含む。他事業協力者店舗2区画)のマンションです。

駅距離や立地条件に大きな差のないシティタワー大井町同様に駅からの道中、駅前中央通り沿いには子育てファミリーにとっては特にあって欲しくないお店も見られますが、阪急大井町ガーデンとイトーヨーカドーが至近の利便性は言わずもがなですし、時間はかかりそうですがいずれはJR広町社宅跡地の再開発によりさらに魅力的、かつ、利便性の高いポジションになることでしょう。

広町社宅跡地は、東京五輪前後の2021年までの期間限定にはなるようですが、8月にスポーツエンターテインメント施設であるスポル品川大井町がオープンするようですし、再開発の進む品川駅及び山手新駅エリアの「お隣」という点もやはり魅力になるでしょうね。

タワマンとしてはかなり小ぶりな物件で、階建・スケール共に物足りなさがありますが、この階建・スケールでも免震構造が採用されているのは評価出来る点ですし、大井町駅界隈ではタワマンはまだ4棟目ですので、そこそこ希少性のあるものになります。
首都圏のクレヴィアタワーはクレヴィアタワー目黒不動前クレヴィアタワー池田山に次ぐ3棟目になるのですが、いずれも品川区でスケール的にも似通った小ぶりなものになりますね。

ちなみに、名前からは分かりませんが、当物件は伊藤忠さんと三菱地所レジさんのJVになります。

公式ホームページ
IMG_2356[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。駅前中央通りの南側には当物件と大差ない高さの屏風のように幅広の住友不動産大井町駅前ビル(そして、その先にはシティタワー大井町)があるのですが、当住戸は敷地南西端に位置していますし、住友のビルから視線を可能な限りズラすために当物件は「建物自体をやや南西方向に傾けるような設計」となっています。
そのため、この南西角住戸は住友ビルの影響をほとんど受けることなく、高層階からは抜け感のある眺望を楽しむことが出来ます。

南西~西方向にかけては、戸建などの低層住宅が中心となったエリアですので、この南西角は物件内で最も魅力あるポジションと言って間違いないでしょうね。

ブリリア大井町ラヴィアンタワーしかり、シティタワー大井町しかりで、西側が低層住宅街となっていることにより西側の眺望に優れているのが特長の1つになるエリアになります。
真夏の西日が気にならないと言えば嘘にはなりますが…。

間取りとしては、そういったポジションゆえに物件内で最も大きなプランニングがなされています。それでも75㎡なので小さく思われるかもしれませんが、当物件は最上階にプレミアムプランが設けられているわけではなく、当プランは4~21階に存在していますので、大きな違和感はないでしょう。
※前述のクレヴィアタワー目黒不動前もクレヴィアタワー池田山も最大でも70㎡台中盤というプランニングでしたし、都心部タワマンに対する会社としての一貫した方針があるようですね。

ただ、面積的には意外性はなくともプラン的には個性あるものになっていて良いですね。
それら2棟の首都圏クレヴィアタワーは、タワマンにしては開口部が地味な設計になっており、当物件もこのプラン以外はそれと同様の傾向が見られなくもないのですが、当プランだけは眺望に優れたポジションであることが考慮されたのかかなりインパクトのあるコーナーサッシが採用されています。

コーナーサッシの外側にはバルコニーがあり、バルコニー手摺は不透明になっているので、せっかくの抜け感のある眺望を室内で座りながら楽しむことが出来ないのが勿体なく感じたりもするのですが、窓際の下り天井高(及びサッシ高)は2.2m前後確保出来ているので、二次元だけでなく三次元的な開放感も得られるお部屋と言えますね。

なお、西側の中途半端な大きさのバルコニーに疑問を持たれた方もいらっしゃるかもしれませんが、これは「清掃コスト」を省くための施策と考えられます。

管理費単価の多寡を語る際に何度か言及していますが、ダイレクトサッシを採用してしまうと窓の外側を各居住者が拭くことが出来ず、年に3~4回ゴンドラに乗ったスタッフによる窓ガラス清掃が入る管理計画になっているのが普通です。

ある程度スケールのあるタワマンなどであれば1戸あたりのコストはそこまでのものではないのですが、こういった小規模タワマンにおいてのゴンドラ清掃は戸あたりのコストが嵩みますし、マンション全体の外観を美しく保つ意味合いもあるとはいえ、そもそも数少ない角住戸のためだけにそういった大掛かりな清掃を行うのはやはり理にかなっていないため(管理費負担の不公平感もあるでしょう。外観をきれいに保つことのメリットはこのプランにお住まいの方だけのものではありませんが…)、こういったバルコニーを施した設計になっているのでしょうね。

バルコニーがあることでLD空間を広く感じることも出来ますし、必ずしもダイレクトサッシである必要性はないと思うのですが、このポジションであれば手摺はやっぱり透明が相応しかったと思わずにはいられないのですが…。

なお、プラン全体としては両面にしっかりとしたバルコニーがあることで柱がしっかりとアウトフレーム化されているのは好材料ですね(順梁ながら逆梁のような位置に柱があります)。

また、廊下は短いとは言えませんが角住戸にしてはマシな方で、LD入口付近の廊下的なスペースの混入を加味しても「75㎡の角住戸3LDK」でLDが13.5畳確保されているのは悪くありません。

この廊下の長さで洋室3室に加え洗面所もノンリビングインと出来ているあたりにも好感が持てますね。
収納は若干少なめな印象になります。

坪単価は予定価格で約457万円。シティタワー大井町の同様に眺望に優れた南西角は80㎡台中盤でしたが、中層階でこれより気持ち高いぐらいのグロスだったと記憶しているので(この物件にはない20階台後半は500万円近かったが、中層階はこの物件よりもむしろ単価が安いぐらいだった。※第1期の話です)、けして安い印象はありません。
前述のように南西~西方向はそうそう高い建物が立つようなエリアではなく、15階以上の高さであれば大きな差はありませんし、物件内では高層階とは言え20階はタワマンとしてはけして高い階ではないので、もう少しこなれていると良かったかな。

ただ、ポジション的にもプラン的にも物件内では圧倒的にインパクトのあるプランであるのは間違いなく、他プランとの大きさ差のない価格設定からすると物件内ではこのプランを魅力に感じる方も少なくないはずです。



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