プラウド練馬光が丘公園【光が丘公園徒歩4分×最寄駅徒歩9分の希少性】6階82㎡7,299万円(坪単価296万円)

プラウド練馬光が丘公園。

地下鉄成増駅徒歩9分、成増駅徒歩11分、光が丘駅徒歩19分の6階建総戸数60戸のマンションです。

ルピアコート光が丘公園クレアホームズ成増の記事で言及しているように地下鉄成増駅(もしくは成増駅)徒歩10分圏内の利便性を享受しつつも光が丘公園が至近という魅力の高いポジションに誕生する物件です。

2区画先が板橋区成増になるポジションであり、当物件の隣で同じ練馬区旭町アドレスのクレアホームズ成増は、最寄駅を考慮し「成増」というネーミングでしたが、こちらのネーミングの方が自然な印象はありますね。プラウド光が丘はあってもプラウド光が丘公園はないので、「練馬」まで入れる必要があったのかどうかは微妙なところですが。

なお、光が丘公園と成増駅はかなり距離があるので、「光が丘公園に近い=駅界隈からは距離がある」ということにはなるのですが、光が丘駅は光が丘駅で駅前は公園ばかりで駅徒歩5分圏内には分譲マンションがほぼ存在しませんので、この駅距離であっても光が丘公園至近というのはかなり魅力の高いポジションということになります。

二路線使える分、光が丘駅が最寄りとなるポジションよりこちらの方が交通利便性が高いですし、かなり絶妙なポジションなんですね。

近年はそのルピアコート、クレアホームズ、そしてここと比較的供給が連続しているので希少性がないように感じるかもしれませんが、この界隈は都営住宅の多いエリアで、いわゆる分譲マンションは非常に限られているので、そこに「プラウド」とくれば人気になるのは当然のことと言えます。

第1期は総戸数60戸のうち50戸の分譲と言うことで人気が伺えるものとなっています。

通学区の旭町小学校は徒歩8分表記ですのでそれほど近くはありませんが、大通りを越えずに済むのも悪くないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は82㎡の4LDK、南角住戸です。南東・南・南西全てに都営住宅があるというなかなかのポジションですが、いずれの方角も接道していますのでしっかりと距離が確保されていますし、この最上階住戸であればそれらを越える高さにあるため視界抜けも得ることが出来ます。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内では最大級の専有面積が確保されています(この南角の1階住戸が最大で約83㎡)。

眼下は都営ビューとは言え、日照条件の良いポジションですので、南東面(妻面)にオマケ程度の開口部しか施されていないのは長谷工感があるというかなんというか残念な印象にはなってしまうのですが、LDが二面採光になっているのは良いですね。

こういった4LDKプランは南東側に4室並べるのが普通でこのプランも例外ではないのですが、4室ならべても南東側のスパンに余剰があるがゆえにLDを二面採光に出来ているというわけです。

「南東面のスパンが長い=奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長い」ことに他ならず、廊下がかなり長くなってしまっているのは残念な要素ではあるのですが、そのわりにLDは12.5畳というわりとしっかりとした畳数を確保出来ている印象になります。

収納を若干少なめにしたことで居室畳数を確保出来ているというのもあるように思いますが、柱の食い込みはほとんどありませんし、大きな違和感のないプランニングになっていると思いますね。

キッチンは大き目ですし、直接洗面所に入れる動線を確保しているのも◎でしょう。

坪単価は296万円。日照が得られるだけでなく視界抜けも出てくる物件内では貴重なポジションのお部屋になりますので、300万円台に乗ってくるのかと思っていましたが、2階とは500万円差しかなく、想定していたよりも若干控えめな印象になります。

お隣のクレアホームズ成増は中小デベ物件ということで平均単価(約265万円)と最高単価(290万円弱のはず)の差が小さめの単価設定になっていたと記憶しており、こちらの方が高い水準にはなるのですが、クレアホームズの分譲時からさらに2年ほどの月日が経過しており、当時よりも相場は上昇していますので、単価は伸びていない印象になるでしょう。

希少性のある物件及びプランニングとは言え、高級感のある雰囲気のエリアではありませんし、80㎡超の面積帯であるがゆえのグロス価格の嵩みも影響しているものと思われます。

野村さんは本当はもう少し高く売りたかったのでしょうが、なるべく短期間で完売させる方針のデベロッパーですので、欲張らず現実的な価格帯にしたということでしょう。

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