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プレイスコート喜多見【2014年からほとんど変わらない価格】5階80㎡6,598万円(坪単価271万円)
2018-06-29

プレイスコート喜多見。

喜多見駅徒歩6分の7階建総戸数130戸のマンションです。

東急不・三菱地所レジ・小田急不の3社による3作目がようやく分譲開始になりますね。

3物件合わせても供給戸数は400戸ほどですし、1作目のプレイスガーデン喜多見からかなりデザインへの拘りが伺える好物件でしたので、もっとスムーズに売れていてもおかしくなかった印象さえあるのですが、その後のさらなるマンション価格高騰で都下のマンションの売れ行きは悪化の一途を辿っており(当物件は目と鼻の先が世田谷区というポジションなので、一概に都下と言うことは出来ないのですが…)、2作目の最も駅距離のあるプレイスヴィラ喜多見の販売は長期化しました。

そんな中での3物件目なので価格は高くなりようがありませんし、ガーデンとヴィラに比べデザイン性を落とすわけにもいかないので、高級感があるわりには控えめな価格帯になっている印象のある物件になります。

いずれも7階建の板状マンションで中住戸率が高く、かつ、中住戸は田の字プランが中心というプランニングは単調さが否めませんし、ここからの130戸の販売はけして簡単ではないのでしょうが、共用面はかなり見所があり差別化要素にも事欠かない物件になります。

公式ホームページ
IMG_2374[1]
お部屋はE棟の80㎡の3LDK、北東角住戸です。北側はプレイスヴィラ喜多見のSs棟とお見合いになりますが、その手前には当物件の駐車場などがあるので気になるような距離ではないでしょう。

東側道路の向かいは第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)で戸建住宅が中心となったエリアになるので、この上層階住戸からは視界抜けが保証された気持ちの良いポジションになります。

プレイスガーデン喜多見(E棟・S棟共に)も住戸の多くが低層住宅街を望むポジションでしたが、こちらよりも駅側ゆえに線路の影響を受けやすいというデメリットもあったわけで、当物件のE棟は視界抜けがありながらも静けさも両立出来ているという意味で魅力の高いポジションと言えるでしょう。

間取りとしては、物件内では最大級の85㎡超の4LDKなどに比べると少し小さめではありますが、それでも80㎡確保されていますし4LDKでなく3LDKになっていますので近年のプランニングとしてはゆとりを感じることが出来ますね。
※近年は80㎡を越えた程度の4LDKがプランニングされることは何ら珍しくありません。

というわけで、3LDKとしてはかなりゆとりのある面積帯のプランではあるのですが、そのゆとりがあるがゆえに油断してしまったのか専有面積のわりに居室畳数がイマイチなのが勿体なく感じずにはいられません。

LDは13.5畳ということで畳数表記自体も70㎡台中盤~後半のプランと大差ない大きさしかありませんし、LDの入口付近のデッドスペースを含めての13.5畳なので80㎡超の3LDKとしてはかなり小さ目ですね。

ウォークインクローゼットやシューズインクロークに加え、廊下にも大きな納戸を用意するなど収納をかなり充実させることが出来ているのでその影響もあるかとは思いますが、洋室3室や洗面浴室は至って普通の大きさですし、廊下をかなりゆったり目に確保してしまったがゆえのプランニングという印象にはなってしまいます。

また、洋室3の引き戸の開きはいかにも中途半端で、LDの北側に開口部が施されていない点も残念ですね。

前述のプレイスヴィラとのお見合いに配慮したのかもしれませんが、そんなに近い距離ではありませんし、北東方向の視界も抜けてくることを考えると勿体なく感じますね。

坪単価は271万円。上層階で眺望も得られるとは言え、南向きではなく日照時間が長いとは言えないことを考えると、気持ち高めのお値段という印象になるでしょうか。プレイスガーデン喜多見の平均坪単価270万円弱に対して、プレイスヴィラ喜多見は平均坪単価250万円弱と、市況の悪化により結果的に駅距離の差以上に弱めの値付けになった印象も若干ありますが、それら先行2物件の中間に位置した当物件の平均はおそらく260万円ほどになると思われ、基本的には「駅距離による差」ということになりそうです。

当住戸は南向きでないながらも平均を上回るであろうお値段設定になっており、南向き住戸のお値段と比較して多少強気な印象にはなりますが、南向きは上層階住戸以外は電力中央研究所の建物の影響が強いことが考慮され単価差が小さくなっているようですね。

都下においては、マンション価格が目立って上昇し始めた2014年あたりの供給物件と大差ないお値段で分譲されるケースが一昨年末か昨年初めあたりからわりと見られるようになってきていますが、当物件は途中で上昇すらしておらず、結果的に2014年のプレイスガーデン喜多見から大きく変わらないお値段で推移しているなかなかに珍しいケースになります。



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