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プレイスコート喜多見【「集大成」に恥じないデザイン】4階70㎡5,498万円(坪単価261万円)
2018-06-29

続けて、プレイスコート喜多見。

設計は三輪設計と不二建設のJV、施工は不二建設、そして設計監修(デザイン監修)にウイ・アンド・エフヴィジョンということでガーデン・ヴィラと同様ですね。

ウイ・アンド・エフヴィジョンはヴィラには携わっていないのかと思っていましたが、私の確認が漏れていたようで、ガーデンとヴィラの間に位置する当物件はデザイン的にも「中間的」な感じになるようです。

ガーデンはどちらかと言うとクラシック寄り、ヴィラはモダン寄りだったと記憶しており、集大成としても位置付けられているこちらはクラシックモダンな印象を受けます。

ガーデンは全長約140mのアヴェニュー、ヴィラは大きな水盤とその周りの広がりある空間が魅力的でしたが、こちらはコートシンフォニア(丸いデザインの印象的な水盤あり)とプレリュードガーデンという2つの印象に残る空間があり、集大成というだけあってさらにインパクトのある共用部になっているように思います。

コートシンフォニアは敷地中央部の外廊下に面した吹抜空間にありますので、外廊下から見下ろすことで望むことが出来ますし、かなり見映えのする車寄せが施されたプレリュードガーデンと2層吹抜のエントランスでつながった一連の造りはかなりクオリティの高いものと言えるでしょう。

ウイ・アンド・エフヴィジョンによるディアナコート尾山台翠景も非常に素敵な物件でしたが、尾山台と比べれば遥かに目に優しい価格帯などを考慮するとこの物件の出来はかなり秀逸と言えるでしょうね。
ガーデン・ヴィラも非常に良い出来だったのですが、売れ行きがけして芳しい状況でないこと、集大成と位置付けられる3物件目だったことなどが重なり、さらに魅力あるものになっていると感じます。

もともと電力中央研究所の土地であった3物件の敷地が全てつながっているわけではありませんし、この物件の土地の取得時期は前2物件とは違うと思うので難しかったとは思うのですが、3物件合わせた総戸数約400戸の1つの物件であったならばさらにスケール感のある共用部が実現していたはずです。そのため、多少の勿体なさのようなものを感じる部分もあるのですが(当初から全体構想を描き、1つの街を作るぐらいの形もあり得た)、これら3物件はいずれも単体で総戸数から受ける印象以上に立派な共用部を実現しており、そういった努力に関しては好感が持てますね。

なお、直床に関してはガーデン・ヴィラと同様です。けして安いマンションではないので二重床であって欲しいところではあるのですが、3物件目だけ二重床にしたらガーデンとヴィラを購入した方に顔向けできないでしょうし、高さ限度20mエリアの7階建なので仕方ないでしょう。

むろん6階建なら楽々二重床に出来るのですが、容積Maxの同じ床面積を確保するためには1フロアの面積を大きくする必要があり、空地や共用部の豊かさが失われる可能性が高くなります。
というか、3物件合わせた大規模な計画とし、隣接地へ日照への影響を与えない範囲内で高さ制限の緩和を受けることなどが出来ていれば、より空地の余剰(緑豊かな公開空地が実現すればそれは近隣住民にとっても魅力だったはずです)や豊かな建物が立てられたのではないでしょうか。

前回のプレイスコート喜多見

公式ホームページ
IMG_2370[1]
お部屋はS棟の70㎡の3LDK、南向き中住戸です。電力中央研究所の建物を望む形になりますが、それを越えるぐらいの高さにあり、視界抜けまでは得られないものの日照的には申し分のないポジションになります。

ちなみに、この南側の電力中央研究所の土地はずっとこのままなのかな???
道路沿いの部分だけでも公園や公開空地になればプレイスガーデンからプレイスヴィラまで緑がつながり、一帯がかなり心地よい空間になるのではないかと思います。

間取りとしては、わずかに70㎡に満たないのが惜しく感じますが、近年の狭小トレンド下においては非常に一般的な大きさの3LDKということになるでしょう。

当物件の1階住戸にはヴィラ同様に大型床下収納「蔵」が設けられてはいるのですが、2階以上のお部屋にはそういった特段の工夫は難しく、田の字ベースのオーソドックスなプランニングにはなります。

ただ、当プランは横長リビングプランなのでLDの開放感は高いですし、奥行のあるバルコニーに面している点も魅力ですね。

共用廊下側の柱の食い込みは顕著で、直床と共に構造面はけして褒められたものではないのですが、玄関扉はしっかりと凹んだ位置にあり、玄関前にしっかりとした空間が確保出来ているのも良い材料です。

坪単価は261万円。前建の影響が小さくなり、日照も良好なポジションということでそこそこの単価水準になっています。中層階ですし、物件内では平均的な水準ということになりそうです。

設備仕様面は、ガーデン・ヴィラ同様で食洗機、ディスポーザー、クオーツストーン水回り天板、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターと単価的には十分なものとなっています。

管理費は205円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、水盤も施されていることを考えると上々の水準でしょう。ガーデン・ヴィラよりも気持ち高い水準ですが、消費税増税(予定)の影響があってのものという感じでしょうか。

駐車場は身障者用を除き機械式の57台です。ガーデンは80台、一方でヴィラは49台というかなり極端な変動を遂げていたのですが(ガーデンは多すぎたように思いますが、ヴィラの方が駅距離がありますし…)、当物件はヴィラよりも少し多くなっており、微妙ながらも修正してきている印象があります。「借りたくとも借りれないリスク」と「将来的な空車リスク」を勘案すると当物件ぐらいが最も妥当なのではないかと思います。



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