オープンレジデンシア板橋パークフロント【板橋宿不動通り商店街沿いのパークフロント】67㎡5,798万円(坪単価286万円)

オープンレジデンシア板橋パークフロント。

板橋区役所前駅徒歩4分、下板橋駅徒歩9分、板橋駅徒歩11分の13階建総戸数29戸(他店舗2戸)のマンションです。

板橋宿不動通り商店街沿いに位置した物件でこの界隈の大半の物件のように中山道や首都高に面していないのが最大の特長と言えるでしょう。

板橋宿不動通り商店街は活気ある商店街ですし、両端にしっかりとインターロッキングの歩道が設けられている点も魅力ですね。

パークフロントの名の通り商店街の通りの向かいは板橋三丁目縁宿広場なので、前建までの距離は確保されていますし(その先には23階建のリビオタワー板橋があるので多少圧迫感はあるものの、中山道や首都高との間にあるおかげで喧騒もある程度は防いでくれる)、最寄駅まで徒歩4分、JR(板橋駅)までも徒歩11分となかなかにバランスの取れた立地という印象になります。

ちなみに、最近のオープンハウスさんは23区北部へも積極的に進出しており、北区初のオープンレジデンシアとしてオープンレジデンシア王子を分譲しているのですが、こちらは板橋区初のオープンレジデンシアになりますね。

王子も駅近のまずまずのポジションでしたが、こちらはさらに珍しく感じるポジションで、以前は都心部を中心としていたデベロッパーがわざわざ板橋で分譲するだけのことはある立地という印象も受ける物件ではないでしょうか。

設計はディスク、施工はナカノフドー建設です。
ディスクは高額物件オープンレジデンシア麻布六本木でも起用されており、その麻布六本木はオプレジシリーズでは最高クラスのデザインパフォーマンスだったと記憶しているのですが、当物件のデザインを見ると改めてその記憶が間違っていなかったと感じますね。

13階建に出来ているのは商店街沿いの商業地域部分のみで、通りから奥まった第一種住居地域側は低層建になるので、ややペンシルっぽい佇まいにはなってしまうのですが、シックなトーンのデザインは悪くないですし、ボーダータイルや間接照明をふんだんに用いたエントランス周りはなかなか力が入っていると感じます。

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、西角住戸です。南西~西にかけては前述の板橋三丁目縁宿広場になっており、季節によってはリビオタワーにより日照が妨げられる時間帯もありそうではあるものの、パークビューと日照が享受出来る物件内では恵まれたポジションになります。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内で最も大きなプランニングがなされています。
最寄駅まで徒歩4分という利便性の高いポジションですので、オプレジであればもう少し面積を絞っていてもおかしくなかった印象もありますが、この界隈では珍しい中山道や首都圏に面していない良好なポジションであることが考慮されたのか、まずまずしっかりとした面積が確保されていますね。

むろん一般的には67㎡の角住戸3LDKは小さい方ではあるのですが、角住戸にしては廊下は短めに出来ていますし、LDだけでも10畳以上確保出来た居室畳数にも違和感はありません。

多くのオプレジ同様で柱が基本的にアウトフレーム化されていない設計なので、居室畳数には柱の食い込みが含まれている箇所が少なくないのが気にはなりますし、収納も最低限と言う感じにはなりますが…。

坪単価は296万円。南西はパークフロントですし、南方向の前建も越えてくる高さにはありますが、その先中山道沿いにはリビオタワー以外にもこの物件と同じような高さの建物がありますので、視界抜けが得られる感じではありません。

そういった点や隣駅のリビオレゾン板橋本町ステーションサイドのお値段(3LDKは恵まれた条件のわりに目に優しい単価帯)を考慮すると「いいお値段」だと感じてしまうわけですが、商店街沿いのパークフロントというだけでなく板橋駅が徒歩圏内となるあたりも考慮されてのものではあるのでしょう。

物件自体のブランド感やスケール感、また、プラン面が今一つであることを考えるともう少し頑張って欲しかった印象にはなりますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板と違和感のないものになっています。
オプレジは多くの物件でシーザーストーンの水回り天板を採用しているので御影石となっているここや王子はコストダウンしている部分にはなってくるのですが、他デベ物件の場合、近年この単価帯の物件において天然石になっているケースはけして多くはないので悪くありません。

管理費は275円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので高めの水準ですが、50~60㎡台中心の総戸数31戸というスケールしかないことを考えればやむを得ない水準にはなるでしょう。

駐車場はオプレジですのでないのかと思いましたが、身障者用として1台だけありますね。

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