グローベルザ・プレイス東高円寺【敷地形状を活かした20m近い豊かなアプローチ】3階50㎡5,798万円(坪単価383万円)

グローベルザ・プレイス東高円寺。

東高円寺駅徒歩3分、中野駅徒歩12分、高円寺駅徒歩15分の5階建総戸数40戸のマンションです。

デベロッパーのプロスペクトさんは、昨年、高円寺駅徒歩5分、かつ、南側が桃園川緑道という魅力ある立地でグローベル高円寺ザ・プレミアムを分譲したばかりで、そちらに比べると地味な立地にはなりますが、それでも東高円寺駅徒歩3分、中野駅も徒歩圏内ということで魅力は少なくありません。

東側が東高円寺駅前通り商店会(ニコニコロード)に面したポジションでオオゼキ至近という買物利便性がありつつも、桃園川緑道や蚕糸の森公園などもあり環境的な魅力も高いポジションになります。

設計はエイ・アンド・エス・システム、施工はCMCです。
外観や共用部のデザインはグローベルシリーズらしいユーロ色の強いもので、大和地所さんのヴェレーナシリーズ同様好みの分かれるところかと思いますが、敷地形状が歪であることを上手く活かし(接道が短い)、20m近い豊かなエントランスアプローチが設けられている点は大きな特長になるでしょう。

エントランスアプローチ沿いにはゲートと豊かな植栽が施され、ちょっとした庭園風になっています。30~50㎡台の総戸数40戸というスケールの物件であることを考えるとなかなか贅沢な空間ですね。

接道部分のほぼ全てをこういったゆとりあるエントランスアプローチとしたがゆえに駐車場は1台もありませんが、駅近のコンパクトレジデンスであることを考えればマイナス材料にはならず、下手に駐車場を確保するよりも共用部で差別化を図ったこの形がベストだと感じますね。

公式ホームページ
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お部屋は50㎡の2LDK、西角住戸です。視界抜けが得られる感じこそありませんが、周囲は戸建やアパートなどの低層住宅街なので、日照良好で圧迫感もないポジションになります。

間取りとしては、ギリギリ50㎡に乗せただけという感じなので、むろん住宅ローン控除の適用は受けられず、なぜにあと3㎡ほど大きく出来なかったのか疑問でしかないのですが、かなり立派な単価帯からするとやはり極力グロス価格を抑えたいようですね。

なお、この専有面積からするとLDKの12.2畳は大きい印象がありますが、見ての通りLDの入口付近に大きなデッドスペースが存在しており、実質的なLDはけして大きくはありませんね。

廊下がしっかり目に確保されていることで洗面所がノンリビングインになっているなどの良さもありますが、50㎡というただでさえ面積を絞った2LDKであることを考えるともう少し効率性を加味したプランが望ましかった印象にはなるでしょう。

一方、1フロアの面積の小さい小規模物件ながら柱の食い込みが少ない点、LDの開口部がかなり充実している点は評価出来る点だと思います。

坪単価は383万円。グローベル高円寺ザ・プレミアムには50㎡台がなかったので厳密に比較することは出来ないのですが、あちらの40㎡台は緑道に面した条件の良い7階でもこのぐらいの水準でしたので、少なからず価格上昇感のあるものとなっています。

高円寺ザ・プレミアムの分譲からはまだ1年経過しておらず、ここ1年の間は「相場上昇が頭打ち」という表現が適切かと思うので、50㎡台でグロスが嵩んでいることを考えてももう少し目に優しい単価水準が相応しかったのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様と言った特段高級感のある部分は見当たりませんが、食洗機、トイレ手洗器はついていますし、浴室照明もダウンライトになっています。

管理費は345円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、コンパクトプラン中心の総戸数40戸というスケールですので、驚きはないでしょう。
もう少し安くともおかしくなかった印象にはなりますが…。

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