プレシス西日暮里【プレシスらしい狭小3LDKだが一味違う気の利いたプラン】13階55㎡5,270万円(坪単価317万円)

プレシス西日暮里。

西日暮里駅徒歩7分(JR線。日暮里舎人ライナーは徒歩5分、東京メトロは徒歩6分)の13階建総戸数72戸のマンションです。

ギリギリ荒川区というポジションで1区画隣は北区になりますね。

この界隈にありがちな尾久橋通り(日暮里舎人ライナー)沿いなので静かな環境とは言えませんが、西日暮里駅徒歩6~7分であれば利便性はかなり高いですし、近隣の大きな噴水(夏場は子供が水遊び出来る)もある田端新町公園は子育てファミリーには魅力となるでしょう。

通学区の第六日暮里小学校までは大通りを越えることのないほど近いポジションにありますし、利便性重視の単身者だけでなくファミリーにとっても悪くないポジションだと思います。

当物件は30~50㎡台と面積的にはコンパクトですが、プレシスシリーズであることからお分かりの方も多いように50㎡台の3LDKや40㎡台の2LDKなどの狭小プランが中心になっているので、それなりに幅広いニーズに応えられるものにはなっています。

まだまだ時間はかかりそうですが、西日暮里駅前では再開発が進行中で、このポジションは再開発の恩恵を少なからず受けられそうなのも魅力の1つでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の3LDK、南西角住戸です。尾久橋通りの向かいには14階建のシティインデックス西日暮里があるので視界は妨げられます。
ただ、南側はかなり先まで見渡しても10階建程度の建物しかないため、この上層階住戸からは日照だけでなく眺望も享受することが可能になります。

当物件は全戸西向きという設計で、南は妻面になるため開口部が充実しているとは言い難いのですが、LDの南面には2つの開口部が施されていますし、妻面の柱の食い込みが抑えられている点は評価出来るところでしょう。

さて、最大のポイントはやはり55㎡の狭小3LDKである点でしょうね。
プレシスシリーズであれば何ら驚くことのないプランニングではあるのですが、当プランはこれまでの多くのプレシスの狭小3LDKとは少々異なる点がありますね。

紹介してまもない現在分譲中のプレシス東京三ノ輪には54㎡の3LDKがあり、面積は当プランと大差ないのですが、プランから受ける印象は大分異なります。

角住戸である点は同じなのですが、「角住戸のコンパクト」となると効率性を心掛ける必要があり、これまでのプレシスシリーズの多くは角住戸であっても「玄関廊下を一直線としたシンプルなプランニング」がほとんどでした。

それに対して当プランは玄関位置を共用廊下から窪ませることで玄関廊下を効率的にしたもので、効率性を追求しつつもプライバシー面でも優れたプランを生み出すことが出来ています。

LD入口付近(キッチン横)には実質的な廊下部分がわりと大き目に混入してはいますが、それを加味しても効率性は悪くなく、これまでのプレシスシリーズではあまり見た覚えのない気の利いた設計ですね。

また、玄関前の部分はゆとりある門扉付のポーチとなっており、贅沢な空間です。
むろんこの部分は容積不算入ですので、もっと多くの物件で採用されていても何らおかしくはないのですが、容積不算入であろうがこのような+αの空間を造るためには建築コストが余計にかかってくるわけで、建築コストが高騰するこのご時世においては出来る限りコストを最小限に抑えたいというのがデベの本音ですからね…。

居室畳数に関してはこれまでの55㎡前後のプレシスプランの中では小さめの印象があり、洋室2の4.0畳や洋室3の3.5畳は本当にギリギリという感じなのですが、居室形状が良いので、1室としての使い勝手はあるように思いますし、この面積帯にしては収納が充実しているがゆえの畳数ということにもなるでしょう。

なお、洋室3の引き戸は扉2枚分しか開け放つことの出来ないもので、違和感なく2LDKとして利用できる柔軟性を兼ね備えていないのは残念ですね。

坪単価は317万円。30~40㎡台の上層階住戸(中住戸)は坪単価330万円を超える水準になっているので、グロスがある程度嵩んでくる50㎡台のプランということで単価はそこそこ抑えられているようです。

西日暮里駅徒歩5~6分のシティテラス西日暮里ステーションコートと比べるとこの3LDKは気持ち安い程度の単価帯でしかなく、ブランド感やこちらの方が駅から1分遠いことなどを考慮するともう一声という印象があるのも確かですが、シティハウスの3LDKは小さなものでも60㎡台後半で、価格のグロスが大きく異なりますので、こういったお値段設定になっていることに大きな違和感はないでしょう。
お隣の日暮里駅徒歩5分前後では近年供給が相次いでいますが、上層階の日照良好なお部屋となるとこのような単価では難しいですしね。

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