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プレシス西日暮里【超狭小2LDK×階高豊かなエントランス】7階41㎡4,240万円(坪単価338万円)
2018-06-27

続けて、プレシス西日暮里。

設計は西尾建築設計、施工はイチケンと言うことでやはりプレシスシリーズでお馴染みの会社さんになります。

3LDKまであるとは言え、30~50㎡台のみの総戸数72戸ですので、さしてスケールの大きなものではないのですが、13階建ながら一般的な14階建と大差ない高さを実現していることからも分かるように1階の階高をかなり豊かに確保し、エントランス周りに特長を持たせている点が素晴らしいですね。

2層吹抜のエントランスほどの開放感こそありませんが、ガラス面豊かなエントランスホールは2次元的にも3次元的にも広がりのあるもので、ソファの数も充実しています。

また、当物件は逆梁工法を採用したことで掃き出し窓に約2.3mのハイサッシを実現している点も魅力ですね。逆梁工法を採用すればこういったハイサッシを採用することが出来るのは当然で、特に階高が高いとかではないのですが、逆梁工法を採用しているのに順梁と大差ないサッシ高にしかなっていない物件も少なくないですし、共用部・専有部共に拘りを感じる物件です。

近頃のプレシスシリーズは、プレシス東麻布のような超高額物件に限らず、プレシス高津やここなどでもみられるように一昔前よりも共用部に力を入れるなってきている印象がありますね。

なお、当物件のデザイン監修はこのプレシスシリーズの他、クリオシリーズなどの実績が豊富なシーアンドスタイルになります。

前回のプレシス西日暮里

公式ホームページ
IMG_2438[1]
お部屋は41㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側は尾久橋通りの向かいには前回の記事で書いた通り14階建のシティインデックス西日暮里がありますので、視界は妨げられます。距離が離れているので圧迫感はありませんし、南西方向からの日照も得ることは出来そうですが、尾久橋通り×舎人ライナーによる騒音はやはり気になる材料の1つにはなるでしょうね。

間取りとしては、狭小中の狭小2LDKになります。
55㎡前後の3LDKは2011年のプレシス品川当時でこそ驚かされましたが、近年のマンション価格の高騰でこの一建設さんに限らず中小デベを中心にそれほど珍しいことではなくなったように思います。
ただ一方で、40㎡前半の2LDKが目立つようになったのはごくごく最近のことですね。

やはり住宅ローン控除が適用(壁芯面積でおおよそ53㎡を超えるぐらい)されるに越したことはないので、余程のことがない限りは53㎡超、住宅ローン控除を諦め思い切り面積を絞ったとしても45~48㎡というのが多かったのです。
しかしながら、ここ最近は40~43㎡程度の2LDKが結構見られるようになってきており、来るところまで来てしまった感じですね。

エクセレントシティ目白の40㎡ちょっとの2LDKよりは幾分大きくはなりますが、私が把握している限りでは当プランはそれに次ぐ近年2番目に小さな2LDKで、かなり珍しいものになると思います。

当プランはそんなかなりの狭小プランながらも廊下が結構長めになってしまっているのですが(このレベルの狭小プランで洋室1室と洗面所がノンリビングインなのが逆に凄い…)、居室畳数はそのわりには確保出来ており、キッチンが半独立タイプになっているのも1つのポイントですね。

収納を最低限にしたからこその居室畳数という印象があるのは確かですし、キッチンもコンロとシンクを背面になるように配置したもので少々の苦しさを感じたりもしますが、こういった狭小プランでは「壁向きに一直線キッチンを配置してしまう」のが一般的なので、この位置・形は一定以上の評価が出来ると思います。

スパンはイマイチですが、前述のように逆梁工法による2.3mのハイサッシが導入されているので、採光は問題ないでしょうし、柱の影響のない完全アウトフレームプランになっているのも良い点ですね。

坪単価は338万円。住宅ローン控除が適用可能(おおよそ53㎡超)な大きさの2LDKではまず不可能な単価設定でしょう…。

「41㎡の1LDK」と考えた場合でもやはりこの単価は少々厳しい印象があり、やはり可能な限り単価を伸ばすためにここまで面積を絞ったということになってくるでしょうね。

プレシス東京三ノ輪にも近い面積帯の2LDKがありますが、こちらの方が大分単価高の設定で、山手線徒歩7分という交通至便を考慮しても少々強気な印象になります。

設備仕様面は、コンパクト中心のためディスポーザーがないのは仕方ないにしろ、単価帯を考えると水回りの天然石天板仕様がないのは残念です。
ただ、食洗機とトイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は247円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、かつ、30~50㎡台のみとは言え総戸数72戸はそこそこのスケールにはなりますので、もう少し安く出来ていると良かったのではないでしょうか。

駐車場は全9台で身障者用1台(平置)を除いた8台が機械式になります。



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