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ライオンズ文京茗荷谷【「ザ」こそつかないが都心好立地のファミリータイプ中心のライオンズ】5階82㎡11,980万円(坪単価480万円)
2018-06-28

ライオンズ文京茗荷谷。

新大塚駅徒歩9分、茗荷谷駅徒歩10分、護国寺駅徒歩13分、千石駅徒歩14分の地上4階地下1階建総戸数22戸のマンションです。新大塚駅と茗荷谷駅が徒歩10分圏内になりますが、いずれもこの物件のポジションよりもかなり標高の高いところにあるので駅までたどり着くためには分数表記以上の労力が必要になります。

なお、新大塚駅が最寄りですし、アドレスも大塚、さらに言えば茗荷谷駅からは不忍通りを越えるポジションになるので、マンション名の「茗荷谷」は少々の違和感がありますね。近隣、不忍通り沿いには茗荷谷と名の付く物件が多いですし、おかしいとまでは思いませんが…。

また、総戸数22戸という小規模物件ですが、ファミリータイプ中心の低層物件ということで敷地面積は約830㎡と、敷地面積からするとそれほど小さな印象のない物件です。不忍通りから1本内に入った落ち着きある第一種中高層住居専用地域に位置し、三方で道路に面している点も魅力ですね。

クレヴィア茗荷谷文京の杜ほどのピンポイント感こそありませんが、国立小学校3校が身近なポジションですし、公立は公立で通学校の大塚小学校が目と鼻の先という点も魅力の1つになってくると思います。

ちなみに、ここ最近は「ライオンズ●●ミレス」シリーズばかりが登場していることからもお分かりのように、大京さんは都心部ではコンパクト物件ばかりを供給していますし、ここ数年はミレスシリーズを除いても山手線の内側においては供給すら行っていなかったような状況で、このような「ファミリータイプ中心の都心部のライオンズ」というのは本当に久々になります(ちなみに、ブランズ六本木ザ・レジデンスは東急さんとのJVで大京感は薄い)。

ただ、この物件が発表された当初から残念に感じていたのですが、ここは「ザ・ライオンズ」ではないのですね。
「ザ・ライオンズ」はザ・ライオンズ上野の杜ザ・ライオンズ両国ザ・ライオンズ国立など数えるほどしか分譲されておらずその物件名からも分かるように「絶対的な価格水準」ではなく「そのエリア内での立地が秀でている」場合に採用されている印象なので、ここが完全にマッチしているとは言い難い面はあるのですが、大通りから内に入った落ち着きあるポジションですし、「ザ」の付いた高級感のある物件を見たかったという思いは少なからずありますね。

公式ホームページ
IMG_2446[1]
お部屋は82㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向は不忍通り沿いに10階建のメイクスデザイン茗荷谷があるので、多少邪魔にはなってきますが、細い建物なので、影響は大きくはないでしょう。
ルーバルは北西側で日照の得づらいポジションではありますが、北方向は低層住宅が広がったエリアなので、この最上階住戸からの視界抜けはかなり気持ちが良さそうですね。

間取りとしては、物件内で最も大きなものでこそありませんが、ルーバル付の特殊プランということで最大級の面積帯が確保されています。

角住戸らしい玄関位置で、廊下はわりと長めではありますが、80㎡超の角住戸であれば違和感のない範疇で、LDKで18.5畳確保出来ているあたりも82㎡のプランとして違和感はありません。

キッチンがアイランドタイプのかなり大きなものとなっているので、LD単体では少々手狭感があるように思いますが、キッチンがひとつなぎとなった空間になっていることで感覚的には広がりを感じやすいのではないでしょうか。

ダイレクトサッシを多用した物件なので角住戸ながらバルコニー面積が小さくはなっていますが、ダイレクトサッシは足元付近から梁下(順梁)までの高さのあるもので、特にLDはバルコニー側までのL字サッシになっているので非常に開放感があって魅力的ですね。

一方、ベッドルーム3はLD側に引き戸が設けられたリビングイン設計で、廊下に長さのある角住戸ながらノンリビングインの洋室が1室しかないのは少々疑問ではあるのですが、ベッドルーム2はリビングインであってもLDとつなげて使うことの出来ない位置にありますし、この形になるのはやむを得ないのかもしれません。

坪単価は480万円。大塚4丁目は分譲マンションの供給の少ないエリアで、まして不忍通りの内側にはほとんど存在しないので、比較対象として適切な物件を見出しづらいですね。

不忍通りの向かい側のエリアでは、近年、前出のクレヴィア茗荷谷文京の杜やオープンレジデンシア文京茗荷谷が分譲されてはいますが、オプレジは大き目とは言っても70㎡台ですし、クレヴィアに至っては子育てファミリーに適したエリアであるにもかかわらず最大65㎡という不思議なほどの狭小プランだったので、この住戸の比較対象としては相応しくありません。

やはり不忍通りの向かい千石2丁目ではシティハウス文京茗荷谷レジデンスも分譲中ですが、あちらも住不物件らしい70㎡前後のみのせせこましいプランニングがなされているので、当物件の80㎡超はわりと貴重な存在になりそうですし、ルーバル付の最上階特殊プランと言うことでこういったお値段になるのは仕方ないとは思うのですが、駅距離などを考慮するともう少し控えめな水準でもおかしくなかった印象にはなりますね。



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