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ライオンズ文京茗荷谷【十分なスパンなのに「吹抜」まで設計】72㎡9,280万円(坪単価429万円)
2018-06-28

続けて、ライオンズ文京茗荷谷。

設計は日企設計、施工は大末建設です。

当物件は前述のように敷地が三方で接道しており、総戸数22戸の物件にしては開放感があるのですが、結構な東傾斜の地で、エントランスは地下1階となる北東側(つまり最もグラウンドレベルが低い部分)に設けられるようです。

新大塚駅や茗荷谷駅からの動線を考えると敷地南西側(最もグラウンドレベルが高い部分)にエントランスを設けた方が良かった印象がありますが、売上を伸ばすために「少しでも多くの住戸を高い位置に設けたかった」ということなのでしょうね。

総戸数22戸の小さめの物件であることに加え、低層建ゆえに空地率は約30%とかなり低くなっているので、ランドプランに見所は感じにくいのですが、囲まれ感の少ない立地条件で、全方位に住戸を設けることが出来たことで無理なく内廊下設計に出来ているのは良い材料でしょう。

フロアプランは吹抜を3ヵ所設けたもので、内廊下設計としつつも各プラン・各居室の開口部を豊かにすることを心掛けている点も好感が持てますね。
※「内廊下×吹抜」については以下の間取り解説内でも言及します。

エントランス周りは敷地のゆとりに欠けることが影響し、スケールを感じにくくはなっていますが、素材感の目立つデザインは印象的で悪くないでしょう。

「ザ・ライオンズ」になっていたならばさらに素敵なものになっていたと思うので、それが見られないのは残念ではあるのですが…。

前回のライオンズ文京茗荷谷

公式ホームページ
IMG_2447[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東側はやはり不忍通り沿いのメイクスデザインの影響がありますが、距離は離れているので、日照が遮られる時間は短いでしょう。

間取りとしては、中住戸ではありますが、しっかりとしたスパンが確保されているのが素晴らしいですね。
南東面の間口が長い敷地形状ゆえにこういったプランニングが可能になっているのは言うまでもありませんが、この敷地形状であれば全戸南東向きという選択肢もあったはずで全方位に住戸を設けたからこそこのような豊かな「戸あたりの南東スパン」が確保出来ているとも言えますね。

なお、当物件のベッドルーム2が面しているのは「吹抜」で、南西側にも隣戸があるわけですが、他のベッドルーム2室は普通に南東側に開口部が設けられており、「内廊下物件でこのような十分なスパンが設けられているケース」において吹抜まで設けられるのはかなりのレアケースになります。

「三番目」のベッドルームは行灯部屋でもリビングインとすれば「建築基準法上の居室要件」を簡単に満たすことが可能なので、わざわざ吹抜を設けないのが普通なのです。

そういう意味では当物件は非常に力を入れたプラン設計であり、浴室にも窓を設けることが出来ているあたりも良い材料になりますね。中住戸でも複数方向に開口部が用意出来たことで通風面も良好でしょう。

廊下が結構長くなっているにもかかわらず洗面所がリビングインとなっているあたりは微妙ですが…。

坪単価は429万円。最近のオプレジはひと昔前のようなリーズナブルなお値段設定になることが少なくオープンレジデンシア文京茗荷谷の価格も特にそういう印象はありませんでしたので、ここはそのオプレジと比べるとかなり強気な設定に感じますね。

これでも先ほどのルーバルプランとの単価差はかなりありますが、特殊プランとの差は大きくて当然ですし、当プランは70㎡ちょっとというごくごく一般的な面積帯のお部屋になりますので(70㎡に比べ供給数の少ない「80㎡超プレミアム」が乗ることがない)、400万円ぐらいに抑えて欲しかった印象になります。

立地の差はあれど茗荷谷駅までの距離感が近いシティハウス文京茗荷谷レジデンスの上層階は坪単価400万円ほどでしたので、そういった点からももう少しお安くあって欲しかったと思いますね。

設備仕様面は、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどはありますが、少戸数が災いしディスポーザーがないのは非常に残念です。
最近の住不さんはスケールの大き目の物件でもディスポーザーを付けないぐらいディスポーザーに後ろ向きでそのライバルの1つとなるシティハウスもついていないので目立たないかもしれませんが、この価格帯の物件であれば少戸数でもついている方が一般的ですからね。
 
なお、当物件はエネファームが搭載されています。
大京さんはライオンズ東綾瀬公園でエネファームを採用した実績があり、ファミリータイプ中心の高額物件である当物件への搭載は自然な流れでしょう。

管理費は420円/㎡。ディスポーザーはありませんが、総戸数22戸ながら内廊下を採用したことでかなり高額になっているようです。
管理は「通勤」でなく「巡回」ですしもう少しお安く出来ていると良かったでしょうね。

なお、駐車場は全て平置ですが屋外ですし3台しかありません。ファミリータイプ中心の高額物件で駅距離もけして近くはありませんのでもう少し多く出来ていると良かったでしょうね。



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