シティハウス千代田外神田【千代田区とは言え…】68㎡9,990万円(坪単価488万円)

シティハウス千代田外神田。

湯島駅徒歩2分、末広町駅徒歩3分、上野広小路駅及び上野御徒町駅徒歩7分、御徒町駅徒歩8分、仲御徒町駅徒歩9分、御茶ノ水駅徒歩11分、秋葉原駅徒歩12分、上野駅及び京成上野駅徒歩13分の13階建総戸数93戸(地権者住戸6戸含む)のマンションです。

閉校した練成中学校の校舎を改修して利用しているアーツ千代田の西側、少し北に行くと台東区、道路を挟んで西側は文京区となる千代田区の端っこに位置する物件です。

千代田を掲げたアーツ千代田があるので、千代田区感が全くないとは言いませんが、いわゆる千代田区感は薄く、昌平橋通り沿いなので落ち着きのあるポジションでもありません。

ただ、それでも最寄駅まで徒歩2分及び複数駅が徒歩10分圏内で使える交通利便性を備えた千代田区アドレスというのは大きな魅力になりますし、ブリリア秋葉原の記事で言及したようにこの界隈は千代田区ブランドを持ちながらも、上野・御徒町界隈の買物利便性を存分に享受出来るという点も忘れてはいけない重要な点になります。

当物件からは昨年末に開業したパルコなどの入る上野フロンティアタワーまで徒歩6分という距離感ですし(隣は松坂屋)、日々魅力が増しているエリアとも言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。中層階以上になるとアーツ千代田を越えてきますし、南東方向には練成公園が望める好ポジションになります。
南方向はシュロス神田五軒町など当物件と大差ない高さの建物がそう遠くない距離にあるので視界は芳しくありませんが、この南東角のポジションは昌平橋通りの喧騒も伝わりづらく、都心部であることを考えると日照面も含めなかなか恵まれていますね。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。それでも70㎡に満たない3LDKということで狭小感の強いものにはなるのですが、利便性が最大の特長となるであろうこの立地条件からすると違和感はないでしょう。
※販売単価を追求するのであれば最大で50㎡台の2LDKという選択肢さえあったと思いますが、東に面した住戸は前述のように都心物件としては環境面での魅力も高い方なので、3LDKを設けた形なのでしょう。

LDの入口付近のデッドスペースは大き目ではありますが、再三当ブログで取り上げているように住不さんの物件は「LD畳数を水増しするために悪意があるとすら感じる位置にLDドアが設けられているケース」が少なくないことを考えるとこのプランはまだ「普通な方」と言えます。

角住戸にしては廊下はほどほどの長さに出来ていますし、柱の食い込みがほとんどない効率的なプランニングがなされているので、3LDKとして大きな違和感のないものになっているように思います。

ほぼ億ションながら洗面所がリビングインであるあたりは残念ではあるのですが、近年の住不物件の70㎡前後のプランは多くがリビングイン設計になっていますので、やはり驚きは微塵もありません。

なお、洋室3の引き戸はもっと大きく開け放つことが出来るウォールドアになっていると良かったでしょうね。方立てが小さいことの多い住不物件の中では方立てが大き目です。

坪単価は488万円。完全なる千代田区価格と言って良いでしょう。駅距離や利便性は大差なくとも近隣の台東区・文京区物件では条件の良いお部屋であってもこのような単価は不可能なのは言うまでもありませんし(文京区側、本郷寄りの高台ならあり得ますが…)、そもそも千代田区であることを考慮しても少々強気なお値段という印象になって来ますね。

ブリリア秋葉原の線路沿いでないお部屋と比べても遥かに高額ですし、練成公園の南側に2013年に分譲されたアトラス千代田末広町は平均坪単価約305万円という水準でしたので(アトラスは当時としてもややリーズナブルな印象の物件ではありましたが…)、50%を超えるなかなか強烈な値上がり感が生じています。

前述のように上野御徒町エリア至近の利便性は非常に魅力的だとは思うのですが、千代田区感の薄いこのエリアでここまでの単価になるというのは少々意外でしたね。
まぁ、区境ゆえに高単価が悪目立ちしてしまう印象があるのも事実で、上層階住戸では坪単価500万円を遥かに超えるパークホームズ千代田淡路町などと比べると妥当な印象もしてしまうわけですが、共用部は昨今の住不物件の例に漏れずやはりセコさを感じてしまう造りですし、ディスポーザーが搭載されていないあたりを考えてももう少し目に優しい単価帯が相応だったような印象にはなりますね。

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