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シティハウス千代田外神田【ここもやっぱりディスポーザーなし!】40㎡5,490万円(坪単価452万円)
2018-07-03

続けて、シティハウス千代田外神田。

設計・施工は住友不動産シスコンです。
シティハウス中目黒ステーションコートシティハウス品川サウスなどと同じ自社グループ一貫体制を敷いた物件になります。

デザインに関しても特別にデザイナーを起用しているとかはなく、近年お馴染みの住不デザインになりますね。

最上階だけは一見ガラス面が多くなっていますが、バルコニーの外側にガラスウォールを施したシティハウス大塚ステーションコートなどと同じハリボテ感(言い過ぎかもしれませんが…)のあるもので、千代田区物件ということでかなり高額なお値段設定になっていることを考えるともっと高級感や特別感のあるものを目指して欲しかった印象になりますね。

前回の記事で述べたように、この利便性抜群の立地であれば最大でも50㎡台の2LDKというプランニングもあり得たと思うわけで、その場合であれば最も高額なお部屋でも8,000万円程度で済みますので、このデザインコンセプトでも相応な印象にはなってくるのですが、当物件は70㎡近い3LDKプランまであり最高額がおよそ1億になる物件ですので、もう少しそのあたりを考慮したデザインになっていても良かったのかなと…。

エントランス周りはコンクリ打ち放しに加え、はやりの木目調塗装の壁、さらには壁を斜めにした設計が目を惹くセンスの良さを感じるものですが、空間的な広がりは得にくいもので総戸数93戸というスケールを考えるともっとゆとりある造りになっていて欲しかったですね。

斜め壁のある風除室は3層吹抜で、シティタワー駒沢大学ステーションコート同様に三次元的には珍しいものではあるのですが、二次元的には広がりがなく、横方向に対して縦方向が伸びてしまっていることで余計に二次元的に狭く感じたりもするんですよね。※ちなみに、専有部分も同様です。最大天井高は低いよりも高い方が良いのは間違いないのですが、二次元的にせせこましいプランの天井高が高いと畳数から思い描いていた印象よりも狭く感じてしまうことがあります。

当物件は青田売りであり、実際の空間から受ける印象は出来てみないとなんとも言えない部分はあるのですが、住不物件なのでいずれ完成販売になりますので、完成後に検討される方はそのあたりを吟味してみると宜しいかもしれませんね。

なお、東向きと西向きで構成された物件ですので、東棟と西棟の間が少し離れているとは言え、かなり高額な価格帯からすると内廊下設計が相応しかったようにも思います。

前回のシティハウス千代田東神田

公式ホームページ
IMG_2474[1]
お部屋は40㎡の1LDK、西向き中住戸です。西側は昌平橋通りになるので、静かな環境ではありませんが、通り沿いゆえに前建までの距離は十分に確保されています。

間取りとしては、1LDKとしてはやや小さめにはなりますが、近年は30㎡台の1LDKが多くなっていますし、ギリギリでも40㎡に乗せている点は評価できるでしょう。

柱の間隔が少々短く、メインとなる西側開口部が少々寂しい印象にはなってしまうのですが、40㎡を確保していることでオーソドックス、かつ、違和感のない1LDKになっていると思います。

やはり方立てが少々大きいのが気になったりもしますが、洋室の引き戸は扉4枚分開け放つことの出来るもので、手軽に広々とした空間が実現出来るのも魅力ですね。

また、バルコニーが都心物件としては珍しいかなり奥行のあるものになっているのも○でしょう。

坪単価は452万円。こういったコンパクトプランであれば大通り沿いである点は気になりませんし、単価高になりがちなこのような面積帯でこの単価ならば違和感は少ないでしょう。

やはり千代田区なりの単価ということにはなってくると思うのですが、先ほどのファミリータイプの500万円近い単価設定に比べれば納得感はありますね。交通利便性と買物利便性を共に満たしている点が最大の長所でしょうし、こういったプランのニーズが最も高い立地だと思いますので、そういう意味でもこのぐらいの単価高になるのは当然のことと思います。

設備仕様面では、最近の住不物件で再三指摘しているようにディスポーザーがないのはやはり非常に残念です。
住不さんは、シティハウス中野テラスシティハウス自由が丘レジデンスなど坪単価400万円前後のファミリータイプ中心のスケールある物件でも当たり前のようにディスポーザーを外してきているのでもう驚きはないのですが、当物件はさらに高額なお値段ですし、前述のようにこの地に「あえて3LDKを設計してきている」ということを考えるとディスポーザーなしは少々のチグハグ感があるように思いますね。

食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など、それ以外はそれなりではありますが、やはり単価帯からすると物足りなさのあるもので同価格帯の他デベ物件と比べると物足りなさのあるものになりますね。

管理費は252円/㎡。デベロッパーは認めないでしょうが、管理費が物件価格(購入者の支払能力)に比例する傾向があるのは紛れもない事実で、当物件の高単価帯からするとこなれた水準と言えるでしょう。ただ、総戸数93戸というスケールがありながらディスポーザーなしの外廊下ということを考えると、むしろ割高感すらありますね。

駐車場は全14台で機械式中心になります。



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