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ネベル巣鴨【大和ハウスからタカラレーベンへ】2階56㎡4,968万円(坪単価292万円)
2018-07-01

ネベル巣鴨。

西巣鴨駅徒歩6分、西ヶ原駅徒歩13分、王子駅徒歩14分の6階建総戸数24戸のマンションです。また、都電の西ヶ原四丁目駅は徒歩1分で利用出来ますね。

タカラレーベンのコンパクトマンションであるネベルシリーズと言うことで敷地面積400㎡に満たない小規模物件にはなりますが、北と東が道路に面した角地で、交通量は多くない道路ながらいずれも二車線の幅のある道路になっているので、開放感の高いポジションになりますね。

北側道路の向かいが天理教の大きな神殿のある敷地と言うことで気になる方もいらっしゃるかもしれませんが、当物件から北方向は神殿の影響は少なく、天理教の広い敷地が向かいにあるがゆえの開放感と言うことも言えるでしょう。

設計・施工は大和ハウス工業なのですが、建築主も大和ハウスとなった物件で、タカラレーベンが大和ハウスから一棟買いしての分譲になるのでしょう。一棟売りされなかったら「ロイジェント」とかになっていたのかな???

そのため、当初からタカラレーベンが企画していたネベル戸越公園のようなデザイナーズ感は薄く(タカラレーベンさんはかなりデザインに拘りのあるデベロッパーです)、賃貸マンションに毛が生えた程度の印象しかないのですが、シックな装いのエントランスはタカラレーベン感がありますし、内廊下設計になっているのも1つの特徴と言えそうです。

なお、当物件は上のような経緯があるため、昨夏に完成済の完成売りになっています。

公式ホームページ
IMG_2444[1]
お部屋は56㎡の2LDK、北東角住戸です。いずれの方角も接道したポジションで、上述のように前建までの距離が十分に確保され、低層階でも開放感のあるポジションです。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになりますね。
当物件は30~50㎡台で構成されており、ネベル戸越公園とレンジは同じになりますが、30㎡台と50㎡台のみで40㎡台が抜けていた戸越公園とは異なり、40㎡台も多く用意されていますね。

この56㎡は2LDKとして程よい大きさで、小規模物件ながらも柱をほぼ完全にアウトフレーム化した二次元設計は上手に出来ている印象ですね。

ただ、せっかくの角住戸ながらLDの開口部がかなり制限されてしまっているのが疑問で、このあたりを見ると大和ハウスさんはやはり賃貸マンションにするつもりだったのかなと…。

LDが角位置にないながらも二面採光になっているなど、効率性を考慮しつつ上手な居室配置を実現出来ていると思うのですが、三次元で言うとLDの東側の下り天井幅が大きいのは残念ですし、リビングインのマスターベッドルームの引き戸の開きがわずかである点も昨今の分譲マンションのトレンドとは異なるものです。

また、この専有面積の2LDKにしては洗面所がかなり小さいのも気になる点になりますね。

坪単価は292万円。グロスが嵩まない30㎡台は同階でも1割以上高い水準になっており、物件内では大き目のお部屋なりの単価設定にはなっていると思います。
北区西ヶ原アドレスになりますが(ここは豊島区西巣鴨)、昨夏には比較的近い位置で面積帯も似たパレステージ西ヶ原が平均坪単価約280万円で分譲されていることからしても違和感は少ないでしょう。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものも見当たりませんが(トイレはキャビネット型です)、食洗機はついています。

なお、ネベル戸越公園は、コンパクト物件ながらナノシャワーや浴室テレビまでついた充実した浴室が凄かったのですが、ここで目立つのはマイクロバブル浴槽だけで、当初からタカラレーベンが企画した物件でないことが影響している感じですね。

管理費は333円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、かなりの小規模物件になりますので300円/㎡を超えてしまうのは仕方ないところでしょう。

駐車場は1台のみで平置になります。



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