シティテラス西日暮里ステーションコート【特殊プランながら線路沿いゆえのお値段】10階75㎡7,890万円(坪単価346万円)

シティテラス西日暮里ステーションコート。

西日暮里駅徒歩6分(東京メトロ及び日暮里舎人ライナーは徒歩5分)、日暮里駅徒歩7分、新三河島駅徒歩9分、三河島駅徒歩10分の11階建総戸数122戸のマンションです。

西日暮里駅から北方向、諏訪台中学校の校庭と常磐線の線路との間に誕生する物件になります。

用途地域としては準工業地域にはなりますが、駅にほど近いポジションながら住宅が中心となったエリアですし、隣接する諏訪台中学校に加え、通学校のひぐらし小学校が至近である点もファミリーにとって魅力ある材料になるでしょう。

近年は共用施設等にあまり力を入れない傾向にある住不さんの物件なので、そこまで強調できるものはないのですが、日暮里・西日暮里エリアでは久々のスケール感のある物件になりますし、南方向は諏訪台中学校の校庭の先の前建まで50m近くもの距離が確保されているという点も大きなポイントになってくると思います。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。前述のように南側は諏訪台中学校の校庭で、この上層階住戸からの視界を遮るような高い建物は尾久橋通り沿いまで行かないとありませんので、かなり開放感の高いポジションと言えます。
ただ、当物件のポジションは線路がカーブしている箇所になるので直線の線路に面しているケースよりも音の影響は大きいはずですし、Aタイプなどの南西角住戸に二重サッシが採用されていることを考えると、このお部屋も二重サッシで万全の体制を強いて欲しかったですね。
ルーバルがあることで位置的にはそのAタイプよりも東に寄りますし、階数が上ということもあるのでしょうが…。

間取りとしては、上層階に数戸のみ設けられたルーバルプランの1つになります。
西側(ルーバル側)の開口部はそれほど多くはないのですが、LDもしっかりとルーバルに面した位置にありますし、南西頂点部にのコーナーサッシを用いて少しでも開口部を充実させようとしているあたりに好感が持てますね。

全体的な形状は田の字ベースのものになりますが、LDを東西に延ばした形になっているので、純粋にLDの南面開口部だけでも結構な幅が確保出来ていますし、近年の長谷工設計・施工物件で頻繁にみられる断面が長方形の扁平柱が採用されているのも良い点でしょう。
※柱の奥行を短くすることで室内からの眺望を柱が邪魔しにくくなる。

洋室2の引き戸は方立てが小さいので、連窓サッシによる開放感も素晴らしいものがありますし、LD周りの魅力が非常に高いプランと言えます。

また、専有面積に占める居室畳数割合は72.2%((14.3畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷75.40㎡)と上々の水準で、収納がかなり充実している点からも効率性とバランスを兼ね備えたプランであることがお分かりいただけると思います。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は346万円。南面条件に優れた物件内でも貴重なルーバルプランにしてはプレミアムが小さい印象で、住不物件にしては現実的な価格設定という印象です。

プレミアムを乗せるには面積的なインパクトに欠けることも影響しているのかもしれませんが、面積を絞り単価を稼ぐのが近年の住不さんのそもそもの基本戦略ですし、結果的に線路の影響が強めに考慮されたのかもしれませんね。

今年中には完成するので、いずれは完成売りになり実物で線路の騒音が体感できるようになればもう少し売りやすくなるのかもしれませんが、青田売りの「ノン二重サッシ」だと売りづらいポジションだと思います。

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