ザ・パークハウスアーバンス表参道【場合によっては「グラン」もあり得た?】3階45㎡7,650万円(坪単価561万円)

ザ・パークハウスアーバンス表参道。

明治神宮前駅徒歩8分、表参道駅徒歩9分、原宿駅及び外苑前駅徒歩10分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数23戸(事業協力者住戸11戸含む)のマンションです。

いずれの駅からも少々距離がありますが、神宮前3丁目の落ち着きある第一種中高層住居専用地域の一角に誕生する物件で、駅から少し離れているがゆえのバランスの取れたポジションと言えるでしょう。
周囲は結構起伏が激しくなっているのですが、表参道駅からだと比較的フラットで歩きやすそうですね。

事業協力者住戸を除くと20~50㎡台のみとなる物件で総戸数23戸という数字や「アーバンス」ブランドであることからもかなりの小規模物件であることが分かりますが、この立地ならばファミリータイプ中心の全戸億ションと言う選択肢もあったように思いますね。
駅距離や落ち着きのあるポジションを考えると「ファミリータイプでこその地」という印象すらあります。

ファミリータイプ中心とすると総戸数10戸とか15戸とかになってしまうので、難しさがあるとは思うのですが、三菱さんは総戸数11戸のザ・パークハウスグラン麻布仙台坂という実績がありますしね。

麻布仙台坂は小規模ながら各階ゴミ置場などを採用したがゆえに管理費が708円/㎡、また、コンシェルジュサービスが導入出来ていないなど超高額物件であることを考えるとウィークポイントになる部分も見受けられましたが、管理費高となるのはコンパクト中心であっても変わりませんし(そもそもこの価格帯の物件を購入する方にとっては管理費なんて雀の涙ほど…)、「グラン」が見たかったという思いが強いです。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北東角住戸です。北方向は細い道路の向かいのマンションとお見合いになりますし、東方向も郵政宿舎がありますが、郵政宿舎は低層なのでこのお部屋からの影響は少なくて済みそうです。また、郵政宿舎の手前には桜が並んでいるので、春はお部屋からお花見が出来そうですね。

間取りとしては、これでも物件内では面積が大き目のものになります。
近年の1LDKとしてはわりと大きなものになりますが、キッチンを壁向きに配置するなど効率性を重視しているようですね。
※オープンキッチンとするとキッチンスペースとLDとの間に区切りが生じ、LDとして使える空間に制限が出来てしまう。

小規模物件らしく柱の食い込みが目立つ部分もありますが、効率性を重視したことでLDKで11.5畳、洋室6.8畳と、専有面積からするとゆとりある畳数が確保出来たプランになります。

一方、気になるのは収納の少なさでしょうか。
居室畳数を重視したとはいえ、1LDKとしては小さなプランではないのでもう少し確保出来ていても良かったように思います。

なお、洗面所は洗面台の位置などをもうひと工夫して、洋室へ抜けられるウォークスルー設計に出来ていると非常に便利だったはずで、回遊動線が出来ることにより専有面積以上に広く感じる効果も得られたことでしょう。

坪単価は561万円。最上階にあるルーバル付きの当物件の目玉プラン56㎡は坪単価約750万円という水準ですので、ポジションの差はあるとはいえ随分差が大きいように思いますね。
20~30㎡台のさらなるコンパクトプランは条件的に大差ないお部屋でも坪単価600万円を超えていますし、当プランは物件内では目に優しい水準になっているように思います。

駅距離の差はあれどオープンレジデンシア表参道神宮前ザ・ハウスよりもお安い水準で、ブランドの差などを考慮するとまずまずの水準と言えるでしょう。

この地に「グラン」を建てたら、条件の悪いお部屋でも600万円超の単価に出来たように思うのですが、グランにする以上、共用部・専有部共にさらなるコストが必要になるでしょうし、「アーバンス」が無難だったということでしょうか。

「グラン」だったらビルトインエアコンや全熱交換器、また、水回り設備や建具などにも高級感のあるものが採用されていたのでしょうが、当物件は壁掛けエアコンや3種換気(自然給気)、建具などもごくごく一般的なものが用いられているのでコストはグランに比べかなり抑えられているはずです。

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