パークナード代官山【スケール十分の駅徒歩3分】115㎡42,800万円(坪単価1,230万円)

パークナード代官山。

代官山駅徒歩3分、恵比寿駅徒歩6分(東京メトロ。JRは徒歩7分)の地上7階地下2階建総戸数94戸のマンションです。
代官山の駅前ですので、再開発に期待の大きい渋谷駅周辺も徒歩圏内になってくるポジションになります。

当物件は、駅徒歩2分のブリリア代官山プレステージの隣に位置する駅徒歩3分ということで、そのブリリアに加え駅徒歩1分の代官山アドレスザ・コノエ代官山と比べると幾分遠くはなりますが、貴重な立地であることは間違いないでしょう。

また、スケール的にも代官山の駅近分譲マンションとしてはそれら3物件に次ぐ総戸数94戸というスケールを有しており、敷地面積の3,000㎡弱も十分なものですね。
※ザ・コノエ代官山よりは遥かに敷地面積が大きな物件ですし、敷地面積3,000㎡ちょっとのブリリア代官山プレステージ(総戸数は128戸とこちらよりもかなり多いが、事業協力者用のコンパクトプランが多数あり、実質的なスケールはほぼ同じ)はこちらよりも敷地のゆとりを感じにくいランドプランです。

南側は当物件と大差ない高さのブリリア、西側は線路となるポジションなので、「日照と視界抜け」ないしは「日照と環境」を両立するという意味ではあまり恵まれたポジションではないのですが、駅前のスケール感のある物件というだけでも注目に値するでしょう。

代官山駅界隈は猿楽町や鶯谷町などむしろ程よく駅から離れたエリアの物件の方が高い評価をされているぐらいなので、昨今の駅近信仰の強いご時世においても駅近を過信するのは禁物なのですが、当物件は単なる駅近というだけでなくスケールもありますので、一定以上の希少性があるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は115㎡の3LDK、北東角住戸です。ブリリアほど特色のある設計にこそなっていませんが、やはり北側隣接地の日影規制を考慮した北側上層階をセットバックした設計になった物件で、当プランは最上階に設けられたルーバル付のプレミアムなプランということになります。

前述のように南と西が魅力的なポジションとまでは言えないのに対して、こちらのお部屋が面した北と東は高い建物や線路などもなく、駅前ながら視界抜けや眺望を楽しむことも出来ます。この上層階住戸の東方向には東京タワーも望めるのではないでしょうか。
日照時間はは短めではありますが、最上階ですのでルーバルに出れば南方向からの日照を浴びることも出来ますし、最上階住戸であっても南側はブリリアの影響が不可避ですので、この北東角が「物件内で最も優れたポジション」と言うことになるでしょうね(私のようなマンションオタクからすると個性的な形状のブリリアを眺めて暮らすのも悪くありませんが(笑))。

間取りとしては、条件の良いポジションだけに物件内では大きなものになるのですが、最も良いポジションのお部屋であることを考えるとむしろやや小ぶりな印象にはなりますね。

当物件の販売代理は三井不さんですが、デベロッパーはパナソニックホームズでこのクラスの物件ともなるとやはりブランド力では一枚落ちる印象で、プラン設計にも影響を与えているように思います。
三井不さんだったらパークマンションになるような立地であり、上層階には150㎡以上のお部屋がプランニングされていたことでしょう。

というわけで、立地及びマンション内のポジションからするとやや小ぶりにさえ感じるプランなのですが、玄関や廊下周りにゆとりを設けつつも比較的効率的な動線設計を心掛けているようで、居室畳数は違和感のないものです。

また、少々柱の食い込みが目立ってはいますが、100㎡を優に超える大きさがあることを考えれば許容範囲内と言えます。

なお、気になるのはPP分離に関してでしょうか。
前述のようにパークマンションのようなワンランク上の面積帯を有した物件ではないので仕方ないところではあるのですが、パウダールームやトイレも一般的なプラン同様に1つずつしか用意出来ていないので、もう少し水回りの動線や玄関位置に工夫があっても良かったような印象はありますね。

廊下はパブリックとプライベート部分に分かれてはいるのですが、パウダールームは玄関側にあるので、ベッドルームからの動線は今一つですし、玄関位置とLDドア位置の関係にも少々違和感があります。

理想は、玄関から見て対称となる方向にLD(パブリック)とベッドルーム(プライベート)がある形なので、そもそも玄関位置がもう少し北側にあって欲しかった印象にはなるのですが、見ての通り共用廊下との関係上、これ以上北側にするのは難しそうです。

ただ、玄関をこの位置にしたとしてもLDの入口ドアである程度「調整」することは可能なはずで、わざわざプライベート寄りのこの位置にLDドアを設けているのが不思議に感じますね。

玄関ドアの正面は、プライバシー的にNGなってしまいますし、トイレの正面というのもどうかと思いますので、確かにポジションが限られてくるとはいえ、もう少し南寄りの方が良かったのではないかと思うのです。

廊下にあるストレージの形や配置なんかはどうとでもなるでしょうし、LDドアの正面に大きな開口部があるような(LDに入った時に大きな明るい開口部が目に入る)LD中央付近に入口を設けた方がインパクトもあり素敵だったような気がします。

なお、洗面所はこの位置にしたことでキッチンを含めた水回り動線が非常に有用なものになっていますし、玄関からキッチンへの裏動線があるのも非常に魅力的と言えると思います。

坪単価は1,230万円。ひと昔前ではありえないお値段ですね。
2015年のザ・コノエ代官山の時点で最高単価は約1,000万円に達していたことを考えれば今時期にこのような単価になるのもおかしくはないのですが、コノエ代官山は屋上に楕円のルーフテラス(階段を上った先)が設けられたインパクトのあるプランでしたし、当プランは価格帯(単価帯)のわりには少々大人しめの印象があるのは否定出来ません。

タワマンの最上階のように眺望などのインパクトが強ければそれもまた良しなのですが、当プランは物件内では眺望が良いとは言え、突出したレベルのものではありませし、ルーバルなどで違いを出しやすい中低層物件なりのさらなるインパクトのあるプランを目指して欲しかった印象は少なからずありますね。

最上階は一般階に比べ天井高が10cm高い2.65mですし、共用廊下(内廊下)の窓から屋上庭園が望める豊かな設計、さらには玄関ドア周りをワンランク上の高級仕様にするなど物件内では秀でたパフォーマンスにはなっているのですが、1,000万円を優に超える単価を付けるのであれば当然の仕様とも言えるわけで…。

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