パークナード代官山【良い意味でほんの少し庶民的】5階96㎡19,990万円(坪単価689万円)

続けて、パークナード代官山。

設計はIAO竹田設計、施工は淺沼組、そしてデザイン監修はアーキサイトメビウスです。
IAO竹田設計自体がデザインに秀でた物件を供給できる会社なので、個人的には少し気持ち悪い組み合わせだったりもするのですが、今年販売されたモリモトさんのディアナコート用賀ディアナコート目黒も同様の組み合わせですし、高額物件ならではの組み合わせと言って良いでしょう。

当ブログにおいては、アーキサイトメビウスデザインの物件を数えられないぐらい幾度となく紹介しており、近年はここまでの高額物件でなくとも様々なデベロッパーがアーキサイトメビウスを起用するようになっていますので、坪単価1,000万円を超えるお部屋もあるこのクラスの物件になってくると、価格なりのインパクトや驚きと言ったものを感じにくいのが実情なのですが、よくよく見ていくとやはりこの物件ならではのワンランク上の工夫が施されていると感じます。

クランクアプローチながら2層吹抜となったエントランス周りは水盤や緑を存分に望むことの出来るものになっていますし、外観は外観で東側に色味が微妙に異なる2色のタイルを用いることでアーキサイト物件らしい「上品さ」だけでなく確かな「個性」も感じることが出来ますね。

エントランス脇のガーデンラウンジは少々こじんまりとした印象にはなってしまうのですが(コンシェルジュカウンターのあるロビーと合わせるとかなり贅沢な空間だが、1つ1つはそこまでではない)、中央のエントランスホールは総戸数100戸弱というスケール以上に広がりのある2層吹抜の空間で、この価格帯の物件に相応しいインパクトのあるものになっていると思います。

むろん各階ゴミ置場も設置されており、内廊下、かつ、ディスポーザー付で374円/㎡はこの価格水準の物件としてはかなりお値打ちだと思います。
※常々言っているように管理費は物件価格(購入者の支払能力)に左右されるのが現実です。

駐車場は少なめの全30台ですし、平置は2台のみで残りは機械式になります。
地下なので、プライバシー面では申し分のないものですが、車寄せは小さめでこのご時世ゆえかあまりそういった面は重視していないようです。

前回のパークナード代官山

公式ホームページ
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お部屋は96㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は前回の記事で書いたように迫力ある「ブリリアの段々畑」が広がっており、お見合い感があるのは事実ですが、この階であれば日照的には何ら問題ありません。
ただ、このタイプは雁行設計となった南面の凹み部分に位置しているため、特に南西方向にある他プランの影響を受けるポジションで、南西方向の視界と日照は遮られてしまいますね。

間取りとしては、日照の良いポジションに相応しいゆとりあるファミリータイプになります。前回の記事で言及したようにこういった最高クラスの物件にしてはむしろ小ぶりな面積帯とも言えるのですが、視界抜けの得られるポジションではありませんし、一般的な80㎡台に比べひと回り大きなこの面積はこの地にフィットしているように思いますね。

90㎡台というのはちょうど「空白」になりがちな面積帯でその供給は100㎡超よりもむしろ少ない印象があります。
そのため、実際、100㎡超ほどのインパクトに欠けてしまう部分は否定出来ないのですが、80㎡台に比べかなりゆとりがあるのは事実ですし(当たり前だな…)、100㎡超ほど「プレミアムが乗りづらい」という意味ではある種の層に確たるニーズのある大きさと言うことが言えると思います。

都心一等地の高額エリアの物件においては「80㎡台と100㎡台とで単価に大きな差が出るのが普通」で、昨今の相場下においては「80㎡台の広さに物足りなさを感じつつも100㎡台ともなると価格が全く手が届かない」という方が結構いらっしゃるのです。

むろん新築に拘りがなければ100㎡台の中古という選択があるわけで、そういった選択をする方も少なくないのですが、100㎡超ともなると間取りは千差万別で特殊プランの希少性を謳い中古においても理不尽と感じるほどの高額設定になっていることも少なくありませんし(プランにそこまで特殊性のない100㎡未満と異なり「価格妥当性」を計るのが非常に困難)、納得の行く価格で良い物件に巡り合うのは容易ではない状況になっていると思います。

そういう意味ではこの物件は良い意味で「ほんの少し庶民的」と言えるわけで、単価も先ほどのお部屋などと比べるとほどほどと感じる水準になっていると思います。

また、当物件自体が1戸を除いて50㎡超のプランニングになっており、購入される方・お住まいになる方にとって魅力あるバランスの良いものになっているとも思います。
このような駅前立地で方角や階数により住環境に結構差が出る物件なので、売りやすさとデベの利潤だけを考えれば30~40㎡台が相当数設けられていてもおかしくなかったのです。

なお、当プランは雁行設計の凹み部分にあたるためか柱の食い込みがやや気になりますが(バルコニー側でさえも食い込んでいるとは…)、面積帯のわりには廊下が効率的で、居室畳数や収納がしっかりと確保されているという意味では悪くないでしょう。

この面積帯だと洗面所がシングルの可能性もあったはずですが、しっかりとダブルボウルになっている点も魅力の1つです。

坪単価は689万円。このご時世なりの立派な単価であることは否定しませんが、前述のようにワンランク上のゆとりある面積を確保したプランであり、「特殊プラン」とまでは言えずともこういったゆとりある日照良好なプランで2億以内のニーズというのはそこそこあるように思います。
案の定、50~60㎡台のプランは低層階でもこれと同じか高いぐらいの単価設定になっており、面積大プレミアムが乗っかっていないお値段設定と言えるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコンなどは当然備わっています。
また、70㎡以上は「プレミアム」という位置づけで天然石カウンターなどを設けた浴室、主寝室にもビルトインエアコンを搭載するなどさらに魅力あるものです。

さらに、玄関のナノイー発生機及びHEPAフィルターを搭載した24時間換気システムは、パナソニックらしいもので(パークナード経堂フォレスト&スカイなどでも搭載されており、超高額物件だから搭載されているという感じではありません)、90㎡以上のプランには全熱交換器も搭載されています。

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