ジオ宮前平【やはり高低差はきついが、全戸南向き×買物利便性】4階75㎡6,410万円(坪単価281万円)

ジオ宮前平。

宮前平駅徒歩8分の地上6階地下1階建総戸数45戸のマンションです。

アドレスは宮前区土橋、駅距離の大差ないプラウド宮前平ルピアコート宮前平、マストレジデンス宮前平とはまたちょっと違うエリアになります。

アドレスは宮前区土橋で宮前区役所前交差点に面したポジションなのでこの界隈の物件にしてはやや賑やかなポジションになりますし、プラウドなどと同様で駅付近との標高差は20m以上あるエリアになりますので、駅からの道程はかなりの労力が伴います。

ただ、そのような通り沿いのやや賑やかなポジションゆえに東急ストアやいなげやが至近にあり、駅距離がありながらも買物利便性の高いポジションになります。

なお、消防署が近いのはあまり望ましいことではありませんが、区役所前の宮前区の中枢に位置していることで図書館が近いなどの魅力もありますね。

また、公立の小中学校はプラウドと同じ富士見台小学校と宮前平中学校になります。
位置関係はプラウドと対称的な感じで、こちらは富士見台小学校が徒歩3分と近くなりますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。プラウド同様に北傾斜の地になりますので、階数ほどの開放感には欠けるポジションになるのですが、この東端のお部屋の南側は游旬の敷地内のグリーンになっており、物件内でも魅力がありますね。

さらにこの南東角からの東方向は区役所の手前に豊かな並木があり、景観的にも申し分のないものです。

間取りとしては、上層階の80㎡超のルーバルを除くと最大級のもので、物件内では条件の良いポジションなりの大きなものにはなっています。

ただ、やはり一般住戸でも80㎡超をプランニングしていたプラウドに比べると小ぶりなもので、ライバルに事欠かない状況ゆえか全体的にやや弱気な印象のあるこのご時世らしいプランニングになっているように思います。

角住戸にしてはやや小ぶりな面積ゆえに玄関廊下を一直線にしているので、効率性は高く、居室畳数は専有面積以上になっていると思いますが、LDドア位置がかなり玄関寄りで、LDの入口付近のデッドスペースがかなり大きくなっている点には注意が必要でしょうね。

玄関廊下を一直線としたことで、角住戸らしい優雅さがあるとは言えないのですが、洗面所をノンリビングインとしているあたりは好感の持てる材料ですし、妻面(東面)の開口部を充実させることが出来ている点も〇でしょう。

洋室1及び3の開口部は通りや交差点方向からの視線に配慮しているようですが、LD側は並木が視線を防いでくれそうで、LD両面にしっかりとした開口部が施されているのも当プランの大きな魅力の1つと言えるでしょうね。

坪単価は281万円。部屋番号は40×号室になりますが、建築基準法上の地下1階(エントランスフロアで住戸はありません)が1階となっている物件で、このお部屋は建築基準法上は3階にあたるので、階数のわりには高めの印象もあるかもしれません。

ただ、プラウドの南向きは前建の影響がこちらよりも強いポジションでしたので、同階で比べたらこちらの方が高いのは当然で、予想通りプラウドをベンチマークにした価格設定にしてきた感じになるでしょうか。

なお、当物件は全戸南向きですが、そもそもプラウドは南向き住戸率が高くありませんので、供給が連続する中での後発物件にしては売りやすい状況にあると思います。

南口のザ・パークハウス宮前平(定借)こそ最近ようやく完売したようですが、ここ1~2年の宮前平駅の供給ラッシュはかなりのもので、プラウドを含め上で挙げた3物件がまだ分譲中という状況ですので、全戸南向きでなければかなり厳しい状況になったでしょう。

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