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グランドメゾン目白新坂【駅は近いが、ここに来るまでは長い長い道程がありました…】7階77㎡10,690万円(坪単価458万円)
2018-07-12

グランドメゾン目白新坂。

江戸川橋駅徒歩4分の地上8階地下2階建総戸数68戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

近隣住民の反対運動による訴訟沙汰で10年以上もの間塩漬けにされてきたプロジェクトですが、ようやく日の目を見ることになりましたね。2008年当初の計画は地上11階地下3階建(高さ35m)、その後2009年には地上9階地下4階(高さ31m)といったような変遷を遂げますが、結局折り合うことなく訴訟などもあり長い月日が過ぎてしまったようです。

なお、建築確認取消の憂き目にあったル・サンク小石川後楽園とよく似た急傾斜地ではありますが、ル・サンクは文京区の条例改正前の駆け込みであったとはいえ、高さなどはその時点の基準の範囲内ではあったわけで、「建築確認の取消事由も、避難経路の不備」ですので、ここと同列に扱うのは適切ではないでしょう。

ただ、そのような事例からすると、この物件もここまで塩漬けにしないという選択肢もあったはずで、ル・サンクやエクセレント目白御留山のように「物件がほぼ出来てからの取消など」といったリスクオンの選択をしなかった積水ハウスさんの対応は評価されてしかるべきかと思います。

出来たものを壊してまた新たにはじめるとなるともっと長い年月がかかっていた可能性すらありますし、何よりもせっかく素敵な物件が出来たのに誰にも使われることなく壊されてしまうなんて悲しすぎますよね…。

まぁ、やろうと思えばもっと早く再開出来ていたような気がしますし、相場が上がりきった感のある今だからこそ出来た再開出来たということも言えそうですが…(ここ数年の底だった2011~2012年あたりの相場じゃいくらなんでもねぇ…)。

…と、言う感じで前置きが長くなってしまいましたが、とりあえず当物件はその当初の計画の敷地のおよそ半分で行われるプロジェクトになります。
当初はこの物件が面する目白新坂と目白坂をつなぐような大きな敷地で予定されており、当物件は当初の敷地の主に北半分で行われるものになります。

なお、この北側敷地の大半となる目白新坂寄りの土地は第二種住居地域であり、南側一帯に広がる第一種低層住居とは異なり高い建物が立てられるというのが最大のポイントになるでしょうね(高さは現状の条例により約31m)。

残りの約半分の敷地はこちらの敷地よりも標高の高い位置にあるので第一種低層住居専用地域とは言え、3~4階建が建設されれば当物件への影響は少なくありませんが、そちらの敷地も積水さんが所有している以上、最悪のケースを説明した上で販売するのは当然のことですし、それを折り込んだ価格になるのであれば何ら問題ないでしょう。

また、起伏のある歪な形状の敷地を活かした3,800㎡の空地率の異常に高いランドプランも必見で、グランドメゾンのデザイン性の高さも相まって非常に個性的な物件に仕上がっているので、そのあたりにも注目して欲しい物件になります。

なお、立地としては、目白坂下の交差点から目白新坂を少し上ったポジションなので、いわゆる目白台(さらに上った先のマンションは「目白台」と名がつくことが多い)ではありませんが、坂上まで上るのはかなりの労力を伴うのは言うまでもなく、当物件のポジションは「駅徒歩4分のちょっとした高台」という点が今の時代の駅近・利便性重視のニーズにもマッチしている印象がありますね。

大通りから内に入ったポジションながら東側近いところには首都高が走っていますので、東寄りのお部屋は影響もありそうですが、都心部の物件の中では利便性と環境面のバランスはかなり上位になるでしょう。

通学区の関口台町小学校までは大通りを越える必要のない徒歩3分という点も魅力の1つになりそうです。

公式ホームページ
IMG_2528[1]
お部屋は77㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地西側は目白新坂の中腹となり、土地自体が目白新坂よりも一段高いグラウンドレベルにあるので、その上層階となるこのお部屋からの眺めはかなり魅力的なものになります。
西側にはシティハウス文京目白台がありますが、南方向は第一種低層住居専用地域を望むため半永久的に神田川の向かいまでの「抜け」が保証されます。
南側はこちらよりも若干グラウンドレベルが高いと思うので、第一種低層住居専用地域であってもそこにマンションが立ってしまうと影響は少なくはないでしょうが、この最上階の1階下のポジションであれば大丈夫そうですね。

間取りとしては、そのような魅力あるポジションにしては小ぶりな印象すらあります、敷地西端に位置する当住戸は高速道路の影響を最も受けにくい落ち着きあるポジションにありますし、80㎡以上確保した高グロス価格でも十分にニーズがあったように思いますね。

西側の開口部はシティハウスとのお見合いに配慮したのかあまり設計されていませんが、南側だけでなくやはり視界抜けの得られる北側にも開口部をしっかりと確保したタイプで角住戸にしては廊下を短めに出来ている点も良い材料ですね。

当物件はいわゆる3戸1エレベーターが採用されており、この角住戸の玄関位置はちょっとした「センターイン」設計に出来ているので、廊下を短めに出来ているというわけです。

この長さの廊下で洋室2室及び洗面所がノンリビングインと出来ているのは非常に良いことですし、南側だけでなく北側の柱もしっかりとアウトフレーム化されているのも素晴らしいですね。

洋室2室を6畳超確保したこともあるのか収納が少々少なめな印象があるのですが、内廊下設計ながら三方に開口部が設けられた通風抜群のプランであり、この地のこのポジションはなかなか贅沢ですね。

坪単価は458万円。条件の良いポジションだけに高額ですが、前述のように数々の魅力の詰まった非常にバランスのとれたポジションなので、もう少し高くなるのかなと思っていました。最上階には500万円台中盤のお部屋があることからも分かるように当住戸は魅力あるポジションのわりには「プレミアム」がそこまで乗っかっている印象はなく、この単価ならば80㎡を確保していた方がよりニーズがあったとさえ思ってしまいますね。

目白新坂を上った先で2003年に分譲されたシティハウス文京目白台やプラウド目白台は平均坪単価270~290万円という水準でしたので、50%程度上昇している計算になりますが、2003年は今よりも遥かにマンション価格が安かった時代ですので、その時代と比べての50%高(この物件は平均で420ぐらい???)に違和感はないでしょう。

ちなみに目白坂の南側で江戸川公園に面した第一種低層住居専用地域では2013年にオープンレジデンシア目白台ヒルトップが分譲されており、平均坪単価約310万円ほどでしたが、最近のオプレジとは異なり他デベよりも割安感のある価格で分譲していた時代のものなので立地のわりには控えめな物件だったと言えます。



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