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グランドメゾン目白新坂【空地率は驚愕の約72%!南には紅葉の丘】1階59㎡6,590万円(坪単価370万円)
2018-07-12

続けて、グランドメゾン目白新坂。

設計は広建設計、施工は熊谷組です。
広建設計は、他デベロッパーの物件の実績は見当たらず、積水ハウスの物件でもグランドメゾン桜新町グランドメゾン桜新町レジデンスぐらいしか確認できないのですが、当物件は設計・デザイン共に非常に見所が多くなっており、グランドメゾンの代表作の1つになってもおかしくない特長豊かなものになっていると思います。

南側からの建物外観は少々淡泊な印象にはなりますが、目白新坂側からの印象は大きく異なります。
エントランス前の石積みなどは積水ハウスデザインの十八番と言えるもので驚くほどのものではありませんが、当物件はその起伏ある敷地を活かした「縦方向」の設計が絶妙で、かなり高さのある位置にダイナミックな庇が施されたエントランス(エントランスアプローチ及び車寄せ)と2層吹抜のエントランスホールは殊の外素晴らしいですね。

起伏のある敷地形状だからこそ実現した設計であるのは間違いありませんが、理由はどうあれ非常にインパクトのある設えで、総戸数68戸の物件でこのような二次元・三次元共に広がりのある共用部を実現出来ているというのは強烈な差別化要素となるはずです。

なお、当物件の差別化要素はこれだけに止まりません。
敷地南側の第一種低層住居専用地域の一部を贅沢に紅葉の丘としています。

通常の物件では南側にこういったダイナミックな丘が広がっていることはまずありえませんし、紅葉の丘としてきれいに修景したことでより価値が高まっているのは間違いないでしょう。

紅葉の丘の東側は雨ざらしの駐車場になりますが、全28台中10台を平置に出来ているのは悪くないでしょう。あまり言いたくはありませんが、ル・サンク小石川後楽園の車動線と比べれば遥かに良いですね(汗)。

なお、当物件の最大にポイントと言っても過言ではないのが、敷地面積3,800㎡に対して建築面積がわずか1,060㎡という点でしょう。空地率は約72%と異常に高い数値で、敷地面積約3,800㎡、建築延床面積7,000㎡弱(容積算入面積はここから15~20%程度小さくなるはず)という数字からすると容積率はこの地の限度である約250%どころか150%程度にしかなっていないことからも当物件の設計がいかに異常かが分かると言うものです。

最近だとプライムパークス品川シーサイドザ・レジデンスやクレヴィアタワー大井町で使われていた連担設計制度を利用し容積の付け替えが行われているのであれば納得できる部分も出てくるのですが、あれらは隣接する第三者所有地から容積を「もらっている側」であったわけで、それとは反対にこの物件の区分所有者が「あげている側」になるというのは普通に考えておかしな気がしますよね。
それに、余剰分を残りの南側敷地にあげているとしたならば南面がどのような物件になるか不安で不安で仕方ないですし…(汗)。

まぁ、容積率を付け替えようが、高さ制限や建蔽率が緩和されるということはないと思うので、そもそもそうすることにどれだけの意味があるのかっていう話にもなってくるのですが、そういったことまで考えてしまうぐらい不自然なほど贅沢な設計なんですよね。

単に反対運動などが怖くて「保守的に」この設計にしているとしたら本当に凄いことです。

前回のグランドメゾン目白新坂

公式ホームページ
IMG_2550[1]
お部屋は60㎡弱の2LDK、北向き中住戸です。目白新坂側を望む1階表記の住戸にはなりますが、当物件の敷地のグラウンドレベルはもともと目白新坂よりも大分高く、この1階住戸も目白新坂よりも約7.5mも高い位置にあるので一介の一階住戸(洒落ではない(笑))とは全く異なる贅沢なポジションになりますね。

目白新坂の歩道にはかなり背の高い木がありますので、このお部屋からはその木々を望むことも出来ますし、非常に上手な設計だと思います(他の住戸と同じ南向きにしてしまうと地下住戸みたいになってしまう)。

間取りとしては、そういった洋室1室が行灯部屋になった内廊下物件らしいものではあるのですが、そもそも当住戸の位置では外廊下だったとしても南側は暗いでしょうし、この形がベストなのは言うまでもないでしょう。

柱間隔が短くプラン中ほどの両サイドに柱の食い込みが見られるのは玉に瑕ですが、クランクインでプライバシー面の配慮がありながら効率的な玄関廊下が実現していますし、大きな違和感のないプランですね。

開口部に連窓サッシが採用されていないのはちょっと残念ですが、奥行のあるテラスに面しており、専有面積以上の広がりを感じることが出来るはずです。

このテラス付プランはテラスのウッドデッキ敷が標準仕様になっているのも大きな魅力の1つになるでしょう。
掃き出し窓の下部はフラットレールになっているので、スッキリとした高級感のある空間となることが期待出来ます。

坪単価は370万円。普通の1階住戸であればこんなもんかで済みますが、北向きで日照がほぼ得られないとは言え(この面積帯の2LDKであれば気になりません)、開放感のあるテラス付のお部屋ですので、この単価はいかにもお得に感じますね。
文京区は港・千代田・中央ほどは賃料が伸びないことも少なくありませんが(むろんその中のどのエリアどの属性の物件かによります)、南向きの低層階のように南面の不確実性がないのも良いですし、これはなかなかグッときますね。
何倍つくかな~。
※南向きの中層階ぐらいだと南面の不確実性がある西寄りのお部屋はこのお部屋とほとんど差のない単価設定であり、そちらはそちらで悪くないと思います(前回の記事で述べたように「最悪のケース」をほぼ折り込んだ水準と言えるのではないかと思います)。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、キッチン背後に食器棚、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などはついていますが、浴室は天然石カウンターなどが施されたものではなく、坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りない部分はありますね。まぁ、近年の400万円超はその方がむしろ多いぐらいなので違和感はありませんが…。

管理費は341円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付の総戸数68戸というスケール感ならば妥当な水準でしょう。



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