ヴィークコート人形町【人形町駅徒歩4分×久松小学校区×浜町緑道】65㎡9,540万円(坪単価485万円)

ヴィークコート人形町。

人形町駅及び浜町駅徒歩4分、水天宮前駅徒歩7分の12階建総戸数55戸のマンションです。

人形町駅と浜町駅のちょうど中間付近、浜町2丁目の西端に誕生する物件になります。
その交通利便性もさることながら、南方向に浜町緑道が続くグリーンサイドで、金座通りを渡って徒歩3分で久松小学校(通学校)へアクセスできるという子育てファミリーにも魅力の高いポジションになりますね。

2016年には浜町緑道が望めるポジションにリビオ人形町日本橋浜町グリーンテラス(アドレスはここと同じ浜町2丁目。当時の記事でも言及しましたが名前がちょっと…)が分譲されていますし、その少し前には人形町駅寄りの金座通り沿いでパークホームズ日本橋人形町ザ・レジデンス(人形町アドレス)が分譲されてはいるのですが、当物件は人形町駅にかなり近いながらも浜町2丁目にあることで久松小学校が通学校になりますし、大通りから内に入ったわりと落ち着きあるポジションということからもさらに希少性を感じることの出来ますね。

ただ、プランは基本となる1フロア5戸中4戸が40㎡台というお世辞にも立地に相応しいとは言い難いもので、大手財閥系デベロッパーに企画して欲しかったという思いがないとは言えば嘘にはなりますが、そのように違和感がありの偏ったプランニングにしてしまったがゆえか価格面でかなり譲歩せざるを得なかった(?)と感じるお部屋も生じており、こなれた価格帯の40㎡台をお探しの方にとっては魅力の少なくない物件になっているように思います。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南角住戸です。南方向は前述のように浜町緑道が続く物件内で最も恵まれたポジションになります。中低層階でも日照的には申し分のないポジションですが、この上層階はいずれの方角の前建をも越える高さにあり、日本橋界隈ではかなり珍しいほどに「南方向の奥行」を感じることの出来るポジションですね。

前述のように1フロア5戸中4戸が40㎡台で、残りの1プランがこの65㎡ということになります。

日照面等で非常に魅力あるポジションですのでせめて70㎡を確保して欲しかった印象もありますが、他の4プランが40㎡ですので贅沢は言えないでしょう…。

面積を絞った3LDKだけあって角住戸にしては玄関廊下をコンパクト目にすることを心掛けているようで、65㎡の3LDKながらLDを11.4畳確保するなど、居室畳数からは専有面積以上のゆとりを感じることが出来ます。

ただ、LDの入口付近には実質的には廊下部分となるデッドスペースが大き目に混入してしまっていますし、洗面所が3LDKとしてはかなり小さなものになっているなど、65㎡なりの苦しさを感じてしまう部分も少なからず見受けられますね。

また、柱の食い込みもやはり気になります。
当プランはその恵まれた南面条件を活かすべく南西面にはインパクトのあるワイドなダイレクトサッシが採用されているのは非常に評価出来る点の1つなのですが、当プランの南西面全てをダイレクトサッシにしてしまったがゆえに南西面に2本の柱が食い込んでしまっているのです。

日本橋界隈ではよく見かけるハーフバルコニータイプであれば片方の柱はバルコニーにアウトフレームの形になったでしょうし、逆梁カウンターによる床面積の消費ももっと少なくて済んだはずです。

そのようにいわゆる「ハーフバルコニープラン」ならば日本橋界隈には山ほど存在し、このような「ワイドなダイレクトサッシ(+ウォールドア)」をあえて採用することで差別化を図ろうとしているのは間違いなく、ありきたりなプランを良しとしない企業姿勢は大いに評価出来る点ではあるのですが、3LDKとしてはギリギリの65㎡という面積であることを考えると、柱・梁をもう少し上手に扱って欲しかったなぁ…という思いはどうしても生じますね。

南東側にかなりしっかりとした大きさのバルコニーが確保されているので、そういった観点からは南西側にバルコニーがなくとも全く気になりませんし、常々言っているように日本橋界隈のプランというのはことごとく「いいもの」がありませんので、これでも「中」か「中の上」ぐらいの感じにはなってくると思うのですが…。

坪単価は485万円。2階でも日照の得られるポジションですが、そちらは400万円を切っていますので、前述のように日本橋界隈では珍しいほどの視界抜けが得られるポジションであることが考慮されているのは間違いありません。
人形町駅徒歩2分のプラウド日本橋人形町パサージュの最上階角住戸よりも気持ち高いという点からも結構な水準であることがお分かりいただけるはずです。

ただ、この地に大手財閥系デベロッパーが企画し、ファミリータイプ中心の全体設計、そして、この南角に75~80㎡ほどのそこそこゆとりある「目玉プラン」を設けたならば500万円は超えていた可能性が高いのも事実ですね。それぐらいの珍しさと心地よさを感じるポジションです。

ただ、当物件は80%を40㎡台にしてしまったことでいわゆる高額物件としての「格」がどうしても欠けてしまいますし、当ファミリータイプにお住まいのファミリーにとっては、残りのほとんどのお部屋が単身もしくはディンクス向きという点もウエルカムではなく、そういった点が加味された結果、そこそこ現実的なお値段になった、そういうことが言えるのではないかと思いますね。

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