ヴィークコート人形町【この面積でこの単価】3階40㎡4,290万円(坪単価351万円)

続けて、ヴィークコート人形町。

設計は設計工房デザインシステム、施工は新日本建設です。
ヴィークステージ南馬込桜並木通りヴィークコート吉祥寺通りなど近年のヴィークシリーズはほとんどが新日本建設によるものでここもその例に漏れません。

一昔前はヴィークコート浜田山など親会社の清水建設施工の物件もありましたが、近年はタワマンを除いてスーゼネ施工のマンションはほとんど存在しない状況になっていますね。

なお、デザインに関しても設計工房デザインシステムが担当しているようです。
前回の記事で紹介した南角にはワイドなダイレクトサッシが採用されているので、そこだけはインパクトがあるのですが、それ以外は特筆すべき点のないフォルムでトーン的にも少々大人し過ぎる印象があります。

40㎡台中心の総戸数55戸というスケールですし、日本橋界隈の物件ですので空地らしい空地がないのも当然のことではあるのですが、もうひと工夫欲しかった印象にはなるでしょうか。

まぁ、前回の記事で述べたように、この地としては少々不思議な40㎡台中心の物件で、グロスで1億を越えるお部屋も存在していませんので、必要以上に共用部に力を入れていないということなのかな、と思ったりもするのですが(共用部等にそこまで力を入れなかったからこそ価格を現実的なものに出来ている)、常々言っているようにデザインは必ずしもコストに直結するものではありませんので、もうワンポイントぐらい見所があると良かったように思いますね。

前回のヴィークコート人形町

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK、北角住戸です。北西は接道してこそいますが細い道路ですし、この低層階住戸はいずれの方角も近い距離で前建に視界を塞がれる囲まれ感の強いポジションになります。

間取りとしては、当物件の8割を占める40㎡台ではあるのですが、40㎡台の4プランのうち47㎡の2プランは基本プランが2LDKになっており、こういった1LDKばかりの物件ということはありません。

また、このプランを除いた4プラン全てが南西向きになっており、当プランだけが囲まれ感の強いポジションということもあるのか、間取り面では最も面白味のあるものにもなっていると思います。

囲まれ感の強いポジションであるためか、角住戸にしては開口部が制限されてしまっているのは残念ですが、効率性と動線面に見所のあるプランですね。

やはり柱の食い込みは目立つものの、洋室のウォークインクローゼットは使いやすい形にはなっていますし、玄関廊下を最低限の大きさで効率性を図りながらも回遊動線を実現している点は非常に魅力的です。

浴室は1216と言うことでこの専有面積のプランとしては小さめにはなるのですが、女性には特に魅力のありそうな動線で、回遊動線があることでお部屋を広く感じることも出来るはずです。

キッチンの天板もシンクの前が延びたタイプになっており、一人暮らしならば食卓や作業スペースとして使えそうなのも良いと思いますね。

坪単価は351万円。囲まれ感の非常に強いポジションだからこそ実現したお値段なのは間違いありませんが、50㎡超などのグロス価格がある程度嵩んでくる面積帯のお部屋ならまだしもこういった程よい大きさの1LDKでこの単価というのは結構驚きました。囲まれ感が大分小さくなる南西向きの1LDK低層階も坪単価370万円ほどからありますし、この広さでのこの単価には「需給の乱れ」や「市況の弱さ」が少なからず反映されてしまっているように思います。

北側だけでなく、南西側の中低層階も前建の影響がありますので、小さめの面積が中心になるのも分からなくはないのですが、8割を40㎡という狭いレンジに集約させてしまったことで、ある種デベロッパーは自身の首を絞めてしまった感があるのも否定できない状況ですね。

久松小学校区であることを考えると50㎡台中盤の2LDKはニーズが少なくないでしょうし、単価を伸ばすための30㎡台中盤なども入れてもっと面積帯のバリエーションを増やしていれば売上(つまりは単価)が伸びたように思います。

上層階のお値段はそれなりではあるのですが、この立地にこのお値段で第1期が20戸ってのはターゲットを狭めてしまったことが少なからず影響しているように思うのです。

設備仕様面は、8割が40㎡台の総戸数55戸でディスポーザーが付いているのですから立派ですね。昨今は住不さんや野村さんがディスポーザーをかなり軽視するようになっていますから余計にそのように思います。
その他にも食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様と違和感のないものになっています。

管理費は333円/㎡。外廊下ですが、小スケールながらディスポーザーを搭載した物件ですので、この水準に違和感はないでしょう。

駐車場は全5台で全て平置になります。

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