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ブリリア浦和仲町【学区も申し分のない駅徒歩4分】13階86㎡10,198万円(坪単価391万円)
2018-07-07

ブリリア浦和仲町。

浦和駅徒歩4分(アトレ北口7:00~0:15。西口からは徒歩6分)の13階建総戸数72戸(うち事業協力者住戸4戸含む)のマンションです。

仲町1丁目、人気の高砂小学校、岸中学校の学区に誕生する利便性と学区を最大限に両立させた物件になります。

駅近ゆえに繁華街近接で、住環境的な魅力には欠けますが、西口エリアは東口エリアよりもさらに駅近物件が少ないのでこの徒歩4分(北口)はかなり珍しいですし、交通利便性だけでなくアドレス(西口エリア)や学区も譲れない方にとっては特に魅力ある物件ということになりそうですね。

東西に長い敷地形状なので無理なく全戸南向きと出来ていますし、この界隈にありがちな線路沿いでないのも1つの魅力になるでしょう。

東建さんは、さいたま新都心で総戸数1400戸のシントシティを正式リリースしたばかりですし(6社のJVだが一番初めに東建の名前)、これまであまり力を入れている印象のなかった埼玉エリアに本格進出した感じなのでちょっとした試金石と言って良い物件ではないでしょうか。

さらに言うと、この浦和駅界隈は近年かなり高騰しており、それだけマンションを見る目が肥えた方々が検討するエリアになってくるので、立地の良い当物件でさえも淡泊なパフォーマンスはご法度なはずで、リリース当初からどのようなものになるのか興味深く見守っていた物件になります。

公式ホームページ
IMG_2532[1]
お部屋は86㎡の4LDK、南西角住戸です。南西方向には20階建のザ・パークハウス浦和タワーがありますので、パノラマビューとはいきませんが、この最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得られます。
現状、駐車場になっている南側隣接地は大きな敷地ではないので、当物件と同じ高さの建物が立つ可能性は小さいはずで、この上層階住戸の魅力は少なくないでしょう。

間取りとしては、物件内では線路の影響が最も小さく済む西端ということが考慮されたのか、ダントツで大きな面積が確保されています。

3LDKでこそありませんが、近年は80㎡程度の4LDKを見かけることも珍しくなくなりましたし、85㎡を超えた最近にしてはしっかりとした面積が確保された4LDKと言えると思います。

ただ、専有面積なりのゆとりがあるかと言うと少々微妙な印象がありますね。
廊下を一直線にしているので、どうしようもないほど廊下が長いという印象こそないのですが、LD内にも実質的な廊下が混入しており、「LDドアを無理に玄関寄りにしてでもLD畳数をなんとか水増ししたかった」であろうことが間取り図から読み取れてしまうのです。

洗面所がキッチン側からも入れる便利な2WAY動線になっている点は評価出来るのですが、それとは別の「もう片方の入口もリビングイン」となっているわけで、どう考えても「LDドアはもっと南寄りで良かった」はずなんですよね。
※キッチン側から洗面所に入る動線が確保されていないのであれば、「リビングインとすることで水回り動線を良くしました」というリビングインプランの営業トークで頻繁に使われる''言い訳''が出来たはずですが、このプランではそれも出来ません…。

また、キッチンから洗面所に入るドアを開けると洗面ボウルを使用中の家族にいるとぶつかってしまいますし、86㎡というゆとりがあるはずの面積帯のプランであることを考えると少々難しさを感じるプランですね。

柱の食い込みは少なめですし、窓付のクランクインの玄関、キッチンからもバルコニーに出られる設計など、通風・採光を重視した設計は大いに評価出来る点ではあるのですが、収納も面積のわりには少なめな印象があります。

坪単価は391万円。視界や日照に関して将来的なリスクの少ない最上階住戸ですので、億越えでも納得という感じではあるのですが、2階は307万円ですので、13階建にしちゃ結構単価差が大きいなと…。

2015年のザ・パークハウス浦和タワーの最上階プレミアム住戸(と言っても20階)は坪単価450万円超という突出した水準でしたのでそれに比べれば大分マシですが、一方でこのぐらいの階数の中層階は坪単価360万円ほどだったと記憶しているので、ランドマーク性などを考慮すると結構な値上がり感があるのは否定出来ないですね。

まぁ、こういった「立地に特長のある物件の中の一番魅力あるお部屋」になりますので、こういったお値段設定が通用するのは当然で、驚きは微塵もないのですが、この価格帯にするのであればもう少し効率性(廊下の長さ)や水回りの配置(リビングイン)に気を使って欲しかった印象にはなるでしょうか。



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