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ザ・パークハウスあざみ野【ひっさびさの供給、しかも南傾斜の第一種低層住居専用地域の高台】3階91㎡9,680万円(坪単価350万円)
2018-07-16

ザ・パークハウスあざみ野一丁目。

あざみ野駅徒歩11分(東急線。市営地下鉄は徒歩10分)の4階建(地上3階地下1階建)総戸数111戸のマンションです。

駅周辺とマンションエントランスとの標高差が20m以上もある高台で、近年の駅近トレンドとは真逆を行くタイプの物件にはなりますが、環境面では文句のつけようがない南傾斜の第一種低層住居専用地域に誕生する物件で、同じく三菱地所が開発する北側の戸建分譲予定地と合わせた総開発面積18,600㎡というスケールからも注目を浴びる物件になります。

あざみ野駅はお隣のたまプラーザ駅とは異なり近年のマンション供給は非常に少なく、駅西の大半を占めるあざみ野1~2丁目におけるマンション供給は2012年のドレッセあざみ野一丁目まで遡らねばなりません。

当物件は東急線がわずかに徒歩10分を超えてしまっている点が残念ではあるのですが、結構急な南傾斜の地ですので、低層建であっても上層階南向き住戸からの眺めはかなり開放感のあるもので、「戸建にはない魅力を備えた物件」なのは間違いないでしょう。

総開発面積の約半分が戸建用地になっていることからも分かるように、この環境良好で駅距離のあるポジションだと戸建を望む方が少なくないとは思うのですが、そのあたりをデベロッパーも考慮しているためか総戸数111戸というスケール以上の贅沢な敷地計画及び共用部を実現している点にも注目できる物件です。

この物件の隣には東急ドエルイディオスという多棟型大規模マンションがありますし、この物件の後にはあざみ野2丁目のカリタス女子短大跡地で東急不さんがここ以上のスケールある物件を供給予定なので、戸建との差別化だけでなく周辺マンションとの差別化を図る意味合いもあるかと思いますが、理由はどうあれ特長豊かな物件になっていると思います。

公式ホームページ
IMG_2604[1]
お部屋は91㎡の4LDK、南東角住戸です。東側は高さ限度の同じ第一種低層住居専用地域にコンフォートガーデンあざみ野(老人ホーム)が立っているので、視界抜けが得られる感じではありませんが、前述のように南傾斜の地ですので、南東~南西にかけては一段低い土地になっており、この上層階住戸からは抜け感のある眺望も楽しむことが出来ます。

視界に緑を望みつつ眺望も得られるというこの地ならではの贅沢な最前席ポジションですね。。

間取りとしては、条件の良いポジションゆえにやはり大き目のものになっています。物件内で最も大きなものは100㎡を超えていますし、平均でも80㎡超を確保した「ゆとり」ニーズの高いこのエリアらしいプランニングですね。

先行するあざみ野二丁目のザ・パークハウスステージあざみ野がそうであるようにマンションに比べ専有面積が大きくなる戸建でも100㎡程度であることは少なくありませんので、階段による面積消費などを加味するとマンションのこのぐらいの面積帯は戸建と競合しやすくはなってくるのですが、前述のように当物件は敷地計画や共用部において「マンションならではの魅力」を十分にひきだすことが出来ているので、それほど障害にはならないのではないでしょうか。

間取りにおいては、結構奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっているため、廊下が長めなのが気になりはしますが、90㎡超のプランであれば許容範囲内でしょう。

ただ、LDの入口ドアがかなり玄関寄りに設計されているため、LD畳数の13.7畳は実際に室内で感じる印象よりも大分大き目に表示されてしまっているはずで、その点には注意が必要でしょうね。

また、浴室が1620なのは良いのですが、この面積帯・価格帯であれば洗面所をダブルボウルにするぐらいはしてくれても良かったのかなという印象はありますね。

三菱地所レジさんはかつてザ・パークハウス経堂プレイスで、72㎡のお部屋にダブルボウルを採用するという非常に珍しい試みを行った実績もあるぐらいですしね…。

坪単価は350万円。物件内で最も高いお部屋は坪単価400万円を超えてきていますので、それと比べればまだまだ可愛い方にはなるのですが、このお値段もかなりのものですね。
ただ、先行するザ・パークハウスステージあざみ野(戸建)は階段による面積消費を考えると実質坪単価は同じぐらいになりますし、当住戸とは、「駅距離と眺望がトレードオフ」の関係にもなりますので、大きな違和感のない設定ということにはなってくるのでしょう。

そもそも、前述のように当物件は、「戸建では実現するのが難しいマンションならではの魅力」、「マンションの中でもスケール感があるがゆえの差別化要素」が詰まった物件になりますので、周囲の戸建や既存のマンションとの比較はあまり意味のないことなのかもしれません。

ただ、前述の直近の分譲マンションであるドレッセあざみ野一丁目は平均坪単価260万円弱だったので、単純計算では25%ほど上昇していることになりますし(当物件の平均は320~330?)、最近のたまプラ(美しが丘アドレス)の駅徒歩10分内の物件と同じかむしろ高いぐらいのお値段設定というのは少々の行き過ぎ感があるのも事実です。

しかしながら、第1期は44戸とそれなりの戸数にはなっており、昨今の駅近トレンドの影響は小さいようですね。
それだけ環境面での魅力が大きいということでしょうし、この界隈の高額物件というのは慶應横浜初等部にお子さんを通わせる方々のニーズも少なくありませんので、良い物件であれば価格をある程度までは度外視してしまうニーズもあるんですよね…。

昨今は学区でマンション価格が変わるとも言われていますが、学区だけでなく「どこの学校に通いやすいか(子供の負担を抑えられるか。早く帰ってこられればそれだけ勉強や通塾時間も増えますからね…)」というのも教育熱心な家庭にとっては非常に重要なことでお金には代えられないのです。



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