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メイツ深川住吉【価格は高めだが、管理費はリーズナブル】71㎡5,988万円(坪単価278万円)
2018-07-26

続けて、メイツ深川住吉。

設計・施工は長谷工ですが、二重床です。
ジオ深川住吉よりも高いぐらいのお値段設定になった物件ですし、この価格帯であれば当然でしょうね。

デザイン面に関してはデザイナーの名前が出ておらず、住棟の外観デザインは価格帯からすると少々淡泊で芸のないものという印象にはなってしまうのですが、共用部のデザインは評価出来ますね。

総戸数444戸というスケールがあるからこその部分も少なくないのでしょうが、石積みも素敵な豊かなエントランスアプローチ、2層吹抜でガラスウォールが印象的なエントランスラウンジなど、坪単価300万円以上のお部屋も少なくない物件に相応しい高級感がそこにはあります。

また、ツタヤとコラボし約1万冊の本を用意する3階建の共用棟(アネックス棟)も非常にガラス面豊かな設計になっており、小名木川方向からの当物件の眺め(特に夜間)はかなり素敵なものとなるでしょう。
※アネックス棟にはライブラリーの他、キッズルーム、ゲストルーム、パーティールームなど総戸数444戸のスケールなりの充実した共用施設があります。

なお、ライブラリーを魅力あるものとして長年維持していくためにはコストがかかるのは言うまでもなく(ツタヤがリーズナブルな金額で本の入れ替えも行ってくれますが、マーケットの中で行き場をなくした本などが少なからず含まれているのは言うまでもないでしょう)、そのあたりは管理組合の手腕がカギになって行きそうですね。
※こればかりは管理組合を結成してみないと分からないところはありますが、総戸数444戸もあると有能な人材の宝庫で、関係する業界の方もいらっしゃる可能性が高いので、結構期待できるのではないでしょうか(大規模マンションの管理組合はかなりの金額が動く世界なので、関係する業界の方が「より良いサービスが出来る誰か(会社)を紹介」みたいな流れになるとそれはそれでお金の流れに不信感を抱く方が出てきたりもするので揉めたりすることもありますけどもね)。

ちなみに、管理費は、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、さらに24時間有人管理で199円/㎡とかなりリーズナブルです。
11,000㎡超という広大な敷地に全150台の自走式駐車場(来客用3台、カーシェア用2台含む)を用意し、機械式のような修繕維持費がかからないながらも駐車場による多額の管理組合の収入が見込めることが好影響を与えているのは間違いありませんが、それを考慮しても近年の物件にしては管理費が安くて良いですね。

物件価格は予想していたよりも高額でしたが、大半をローンを組んで購入することを前提にするのであれば物件価格の高騰を少なからずカバーしてくれるはずです。

前回の記事で「総戸数300戸台と400戸台はスケール的にあまり差がない」と書きましたが、当物件の管理費を見る限りではスケールメリットをかなり活かせていると言え、「総戸数400戸台中盤」だからこそ実現出来ている部分が少なくないと感じます。

まぁ、修繕維持費のかからない自走式駐車場となっている物件の中には、駐車場代が無料の物件なんかもひと昔前は結構ありましたし、5,000~10,000円程度の物件も珍しくはないので、「そこでの使用料をしっかりと取っているからこその管理費」という側面があるのは否定しませんが、このご時世であれば駐車場を必要としない方も少なくないでしょうし、駐車場設置率が約33%程度に過ぎないながらもこの管理費を維持出来ているのはかなり意味のあることではないでしょうか(近年のマンションの管理費がひと昔前に比べ高騰しているのは駐車場台数が減り、管理費収入を補うものとしての駐車場収入が望めなくなっているというのも理由の1つ)。

ちなみに、名鉄単体ではないのでメイツという名称ではありませんが、名鉄さんが中心になった大規模物件にはシンカシティやキャピタルガーデン東大島ソレアがあり、いずれも100%(全戸分)の自走式駐車場を備えている上、利用料は高いところでも数千円だったはずです。
そうであるにもかかわらず、管理費単価はこちらよりも安いというのですからひと昔前の物件の管理費がいかに安かったかがお分かりいただけると思うのですが、そういった物件は1台あたりの駐車場代が安いとはいえ、駐車場を利用する人が減ってくると管理組合の収入への影響が出てくるのは避けられないので、これからの時代良いことばかりとは限りません。

※駐車場を安く借りたい方・2台分借りたいなど車生活がマストな方は最近では見られなくなったそういった時代の中古マンションが狙い目です。今時期のマンションを買うよりもかなりの金額が節約できるはずですし、既存住民にとってもそういった方が購入してくれると空車が減って非常に有難いのでまさしくwin-winの関係になります。

前回のメイツ深川住吉

公式ホームページ
IMG_2785[1]
お部屋はD棟の71㎡の3LDK、東向き中住戸です。東側は道路との間に建物が立っているので、低層階は影響が少なくありません。ただ、1階住戸には奥行ある専用庭が施されていることからも分かるように敷地端からそれなりに離れた位置に立つので、目の前が壁という感じではありません。

間取りとしては、田の字ベースの横長リビングプランですが、一般的な横長リビングプランとはキッチンの向きが異なりますね。
一般的なものはキッチンのシンクがバルコニー側を向いているのですが、当プランは洋室3の壁側を向いた90度傾けたものとしたことでキッチンから洗面所へ直接入れる動線を確保した形です。

一般的な配置でもキッチンの背後に洗面所への扉を設計することは可能で、キッチンをこの角度にしたのはLDの南端に上部に吊り戸棚、下部にカウンターという造作を設置したかったがゆえだと思いますが、面白い提案ではあるでしょうね。

このカウンター部分にテレビを置いてしまうと奥様が料理をしながらテレビを見ることは不可能に近いので造作は北側にすべきだったような気がしなくもないですが…。

共用廊下側の柱の食い込みはかなり目立つもので、その部分が居室畳数にカウントされている点には注意が必要ですし、LDの入口付近のデッドスペースがやや大きくなってしまっている点も気にならないと言えば嘘になりますが、近年のこういった大きさの中住戸は洗面所がリビングインとなっているものが大半ですし、水回りに特徴を持たせている点は評価できるでしょう。

坪単価は278万円。ジオの東向き住戸と大差ない水準です。ただ、ジオの東向きは接道しており当物件よりも前建との距離が確保出来ていたと思うので、そういった点を加味するとやはり若干高くなっているようですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など、単価的に違和感のないものになっています。田の字プランでは当たり前だと思っていたルーバー面格子がついていないのはちょっとした衝撃ですが…。



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