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アンヴィーネ保谷【帰り道が楽しくなる豊かなエントランス】2階60㎡3,750万円(坪単価207万円)
2018-07-17

続けて、アンヴィーネ保谷。

設計・施工はやはり西武建設になります。管理は野村不動産パートナーズになりますし、販売代理も野村不動産アーバンネットになりますが、土地の仕入れから物件完成までは基本的に自社グループ一貫体制になります。

さて、当物件の最大のポイントは、前回の記事で申し上げた通りインパクトのある共用部にあると思います。

アンヴィーネ第一弾という立ち位置に加え、保谷駅のランドマークとなることを目指したその共用部は、総戸数153戸というスケールがあったとしてもこのようなエリアではなかなかお目にかかることの出来ないものです。

約66%と言う高い空地率を実現したことで、駐車場を77台(平置21台、機械式56台)確保しつつも敷地内に中庭を設けることが出来ていますし、エントランス周りの植栽豊かな設えも非常に素敵ですね。

道路沿いには高さある木々を配置することで2層吹抜のガラス面豊かなエントランスホールからの眺めも申し分ありませんし、特に夜間は駅からの帰路中ほどからこのエントランスホールの灯りが望めるはずで、わずか1~2分の短い時間にはなりますが、非常に心地よいものとなるのではないでしょうか。

なお、当物件は2棟構成なのですが、サウスサイドコート(南向き)とフロントコート(東向き)は厳密にはL字配棟になっておらず、フロントコートが南に傾けて配棟されているのも気が利いています。

フロントコートの日照時間が長くなるのはもちろんのこと、斜めに傾けたことでこのエントランス周りの空間が上手に収まった感じもあり、なかなか絶妙な設計ですね。

前回のアンヴィーネ保谷

公式ホームページ
IMG_2609[1]
お部屋はフロントコートの60㎡弱の2LDK、東向き中住戸です。むろん将来的な保証はありませんが、東~南東にかけては隣接地に木々や畑が広がっており、低層階でも圧迫感はなく日照も得ることが出来ます。
前回の記事で書いたようにサウスサイドコートは計画道路の完成により大通り沿いになるわけで、そうはならないフロントコートなりの良さもあると思います。

間取りとしては、物件内では唯一の2LDKになります。
駅徒歩3分で利便性も上々とは言え保谷駅ですので、2LDKがあること自体が珍しいと言えるのではないでしょうか。
※総戸数153戸というスケール感のある物件らしい点の1つです。

どうせなら60㎡に乗せてしまえばよかった印象もありますが、これでも都心部の2LDKよりもひと回り大きな面積帯で、各所にもゆとりを感じることが出来ますね。

また、むろん容積の関係で他住戸の面積をその分減らす必要はありますが、普通の物件ならば玄関前にこんなに大きなアルコーブスペースを設けることなくもっと共用廊下寄りに玄関が設計されていたことでしょう。

こういったゆとりあるアルコーブスペースはむろん容積には含まれては来ませんので、「専有面積+αの空間」として設計すること自体は難しいことではないのですが、こういったちょっとした面積とは言え建築コストは馬鹿になりませんので、中住戸にこういったゆとりあるアルコーブが施されることは少ないのです。

都心部のそこそこの高額物件なんかだと、「内廊下になっていて欲しかったところを外廊下にしてその代わりにゆとりあるアルコーブで溜飲を下げている」ようなものもありますが、環境的な魅力も高い郊外の物件においては「そもそも内廊下が採用されることは少なく(むしろ適しているとは言い難い…)、こういったアルコーブは長所(「負」をゼロに近づけるものではなく、ゼロを「正」にするものという意味)以外の何物でもないでしょう。

アルコーブを深く設けたことで玄関廊下を比較的コンパクトに出来ていますし、コンパクトながらもクランクインでプライバシー面に優れたものと出来ているあたりも上手ですね。

洋室2の引き戸は開きが中途半端で、方立ても結構大き目なのが残念ですが、連窓サッシが採用されているのは評価出来る点ですし、エリアのランドマーク物件・高価格帯物件として違和感のないものになっていると思います。

坪単価は207万円。南向きに比べると日照時間はかなり短くはなりますが、やはり前建の影響のない好ポジションですので、それなりの単価になっています。。
70㎡を超える3LDKはグロスがそれなりに嵩んでくることも影響してか、東向きは南向きに比べ5%近く単価安の設定になっているようですが、この2LDKは物件内では比較対象のないもので70㎡以上となる3LDKとは価格のグロスもかなり差があるので単価を強めの設定にしやすかったようですね。

駅徒歩3分とは言えこのエリアでこういった大きさの2LDKニーズがどこまであるのかという疑問もなくはないので、3LDKと同じぐらいの単価であった欲しかったという思いもなくはないですが、物件内では数少ない面積帯のプランですし、こういった単価設定になるのも当然のことでしょうね。

設備仕様面は、総戸数153戸というスケールを活かししっかりとディスポーザーがついていますし、食洗機もついています。この価格帯の物件ですので、水回りの天然石天板仕様など高級感のあるものがないのは当然なのですが、トイレ手洗いカウンターがないどころかトイレが古めかしいタンクタイプなのは少々残念なところになるでしょうか。せめてタンクを隠したキャビネット型であって欲しかったですね。

管理費は202円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですのでまずまずの水準でしょう。総戸数153戸という水準からするともう一声という意見もありそうですが、駐車場の多くは機械式ですし適切な範囲内でしょう。

空地の緑を減らし、平置駐車場を限界まで増やしていればもっと管理費を安く出来た可能性が高いのですが、そうすると当物件の魅力は半減してしまうと思いますし、約200円/㎡の管理費と共用部パフォーマンスとのバランスと言う意味でも魅力ある物件と言えると思います。



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