ルネ南砂町リバーフィール(東京キラリスナPJ)【「キラキラ」がコンセプト】7階76㎡5,698万円(坪単価248万円)

ルネ南砂町リバーフィール(東京キラリスナプロジェクト)。

南砂町駅徒歩13分の15階建総戸数267戸のスケール感のあるマンションです。

第1期が開始されているのに正式な物件名を表沙汰にせず「東京キラリスナプロジェクト」のままというのが気になりますが、同様に総合地所さんの携わっている日の出のミナトフロントタワー(ローレルタワールネ浜松町)、葛西の東京アロハプロジェクト(リビオシティ・ルネ葛西)もそんな感じですし、総合地所さんはマンション名をあまり表に出したくないみたいですね…。
あまり全面に出したくないマンション名なんだったら初めからもっと自信を持てるマンション名(ブランド名)を考えれば良いのに…(汗)。

コンセプトを全面に押し出した「○○プロジェクト」というのは確かにインパクトはあるのですが、正直大袈裟というか悪目立ちしている印象の物件も多いですし…。

この物件の「キラリスナ」は荒川の川面のキラメキと南砂を合わせているみたいですが…。

さて、余談はこれぐらいにして当物件は、総合地所、NIPPO、名鉄不動産の3社によるJVになります。ただ、総合地所は長谷工のグループ会社ですし、設計・施工も長谷工なので、長谷工色の強いものにはなりますね。

なお、立地としては少々駅距離がありますが、荒川まで目と鼻の先という開放感のあるポジションで、小学校が徒歩2分、中学校が徒歩3分という点も子育てファミリーには大きな魅力になるでしょう。

また、スーパーだけでなく多くのお店や飲食店が入っているスナモとトピレックプラザまで徒歩10分圏内という点も良い材料になるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋はブライトコートの76㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいには14階建総戸数320戸というこちらよりもさらに大きなスケールのライオンズステージキャピタルイーストがありますので、南方向の視界には影響がありますが、この階であれば日照は何ら問題ないでしょう。

当物件の南東角住戸(リバーコート)はライオンズによる影響が大きいのですが、こちら南西角はライオンズの圧迫感が少なく、西方向の前建を越えてくる抜け感の得られるポジションになります。当物件の1つの売りはリバービュー(と花火)だと思いますので、それが望めない向きであるのは少し残念ですが、日照時間は非常に長いですね。

間取りとしては、そんな日照時間の長い角住戸にしては小さめな印象すらあり、当物件は1戸80㎡(上層階ルーバルプラン)があるのみで、総戸数267戸というスケールを有する物件にしては大分面積を絞ったようですね。
総戸数687戸でも最大77㎡だったグランドメゾン品川シーサイドの杜のような衝撃こそありませんが…。

先行するヴェレーナシティ東京イーストガーデンズとの兼ね合いも考慮したのか全体的によりコンパクトな面積帯になっている様子が伺える物件です。

そんなやや小さめの角住戸なのですが、柱の食い込みが少なめなのは良い材料ですね。
角住戸なりに廊下は長めですが、長すぎるということはなく、居室畳数や収納も違和感のないものと出来ています。

一方、残念なのは西側(妻側)の開口部が少ない点でしょうか。
真夏の西日に配慮したということもあるのかもしれませんが、西側は南側よりも視界が良好ですし、せっかくの角住戸なのですからLDの西側にもっと大きな開口部を設けて欲しかったように思います。

坪単価は248万円。リバーコートの中層階南東角住戸(リバービューが得られますが、前述のように南面はライオンズの影響が強く日照面にも影響がある)とほぼ同じ水準で、日照とリバービューがトレードオフのような関係になっているようです。

上層階はさらに1割程度高い設定で6,000万円を超えてくるので80㎡超の面積を確保するのは望ましくなかったということでしょうか。実際、ヴェレーナシティにもそういった傾向があったように、通常ならば物件内で「単価高の設定としやすい角住戸」であっても面積を大きくしてしまうことで中住戸よりもむしろ弱いぐらいの単価設定を強いられることもあるわけで、デベロッパーの採算を考えると6,000万円超えになってしまうような80㎡超のプランは造りにくいのでしょう。

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