ルネ南砂町リバーフィール(東京キラリスナPJ)【ウゴクロ×ハイサッシ×玄関窓】2階66㎡4,198万円(坪単価210万円)

続けて、ルネ南砂町リバーフィール(東京キラリスナプロジェクト)。

設計・施工は長谷工で直床です。

なお当物件はウゴクロを搭載しており、ウゴクロを紹介するのはルネ北綾瀬リビオシティ・ルネ葛西に続き3物件目になりますね。
※ウゴクロについては今さら説明の必要はないと思うので過去記事をご参照下さい~。

当物件は、そのウゴクロに加えサッシ高2.1mを確保するなど総合地所さんらしさを感じる物件になっています。

長谷工のグループ会社である総合地所さんはザ・プレミアスカイ品川中延ルネ世田谷千歳台アユミエローレルタワールネ浜松町(ミナトフロントタワー)に代表されるようにサッシ高や開放感に重きを置くデベロッパーで、ある種長谷工の「広告塔的な役割」を果たしていますね(一般的なデベロッパーの物件を長谷工が受注するという形の場合、基本的(特命受注のケースを除く)に長谷工は「デベのコスト面の要求などに配慮した設計」とすることが求められるので、ルネシリーズのように統一感はなく平均的なパフォーマンスも低めです)。
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当物件は15階建で階高に余裕を持たせることが出来ていないためか直床になっていますし、高級感を持たせづらい属性の物件にはなりますが、それでも天井高(2.5~2.6m)・サッシ高など抑えて欲しいところは抑えていますし、そういった意味では好感が持てますね。下のプランで説明しますが、全戸の玄関に窓を設けることが出来ているのも素晴らしいですし。

なお、デザインは別途デザイン会社を起用しているわけではなく、長谷工によるものですが、クラシックモダンなセンスの良いものです。アースカラーの外壁タイルとガラス手摺の組み合わせは定番ではありますが、やはり垢抜けた印象になりますし、基壇部・中高層部・最上部で異なるマテリアルを使用するなど細かな点まで考慮しているように感じます。

もの凄く高級感のある部分こそ見受けられませんが、ロビーの丸柱なんかには遊び心も感じられますし、全体的に非常にセンス良く纏まった物件だと思いますね。

共用施設は、ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、ラウンジ、プライベートガーデン、そして江東花火大会を目前に望めるわりと大きな屋上スカイデッキなど、総戸数267戸の物件としてはかなり充実しており、さらにはランドリールームもあるという力の入れようです。

ランドリールームは、最近わりと見かけることが多くなってきた共用施設で、ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズパークタワー晴海ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂などの事例がありますが、いずれもかなりの大規模物件であり、このスケールの物件で導入された実績は少ないはずです。

ただ、管理費は180円/㎡と、ディスポーザー付の物件ながらリーズナブルな水準に出来ているようで、この充実した共用施設をこの水準で維持していけるのであれば悪くないでしょうね。
1階部分には認可保育園も入ります。

なお、当物件に限ったことではなく非常によくあることではあるのですが、敷地中央付近に設けられたプライベートガーデンにはほぼ日が当たらないというのは残念ですね。
プライベートガーデンは14階建のブライトコートのすぐ真後ろ(北側)なので、日照はほとんど得られず、かつ、圧迫感も避けられません。

他にも色々と考慮しなければならない点はあると思いますが、この物件のケースでは駐車場とガーデンの位置はこれとは違ったものであってもおかしくなかったと思いますね(駐車場へのアプローチは東側道路からとしていると、敷地西側エントランス付近にガーデンを設けることも出来たでしょうし…)。

前回のルネ南砂町リバーフィール

公式ホームページ
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お部屋はリバーコートの66㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。東方向には荒川がありますが、隣接しているわけではないので、この低層階住戸からは当然望むことは出来ません。
道路の向かいは5階建の区営住宅とお見合いになる感じのポジションですが、当物件の敷地内には植栽なども施されますし、前建までの距離は優に20m以上確保されます。

目の前の道路は補助144号線が全線開通すると交通量が増えることが予想されますが、そういった点にも配慮した設計ということになってくるでしょう。

間取りとしては、いわゆる田の字プランですが、玄関ドアのサイドが窓となり、かつ、その手前にベビーカーを置くことのできる凹みを設けた魅力あるものです。

このタイプの玄関は長谷工設計・施工のザ・ガーデンズ東京王子パークホームズララ湘南平塚などで非常に好評を得たもので、個人的にも非常に素晴らしいと思っているものなのですが、ルネシリーズでは初めてになるでしょうか???

一方、共用廊下側の柱の食い込みなどはいかにも長谷工的な感じにはなりますが、前述のようにサッシ高のある連窓サッシを導入するなど開放感を高めた設計で、田の字プランの中ではパフォーマンスの高いものと言えるでしょう。

坪単価は210万円。ライオンズの影響で日照もあまり期待出来ず圧迫感もある南向きの低層階には65㎡で3,998万円というパンダ感の強いお部屋もあり、それと比べるとインパクトには欠けますが単価的にはそれほど変わらず、前建までの距離がしっかりと確保されているあたりからしても悪くないお値段ではないでしょうか。

リバービューとなる東向きの中層階は坪単価240万円を超えてきますので、単価差は結構大きいですね。
この階でもお部屋から花火を見られるでしょうしね。

平均すると240~250万円という水準になると思うので、今回のマンション価格高騰が始まる前の2割高という感じの水準にはなりますが、マンションの売れ行きが低調な時期の後発(駅距離が近いヴェレーナの後と言う意味)なりに低層階はそこそこ頑張ったお値段という印象になります。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが付いていますし、食洗機も付いています。
水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどのワンランク上の仕様はありませんが、トイレはキャビネット型なので悪くないでしょう。

駐車場は全84台で身障者用の平置1台を除いた83台が機械式になります。このご時世なりに駅距離のわりに設置率は低め、かつ、機械式駐車場としたことで、敷地内を緑豊かなものに出来ているとも言えます。

南側にある当物件よりもスケールの大きなライオンズのランドプランをご覧いただくとそのあたりを感じ取っていただけるのではないでしょうか。
むろん、駐車場は多くないと嫌だ(絶対に借りられないと嫌だ)という方もいらっしゃるでしょうし、どちらが良いというものでもないのですが、「ある程度築年数の経過した中古」と「昨今の新築」とではこのような違いが出ていることが少なくありませんので、何を重視すべきかを考えながら中古と新築を見比べてみるのもオススメですね。

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