パークホームズ町田【全部を15階建にしてその分空地を増やせていたら…】3階68㎡5,089万円(坪単価247万円)

続けて、パークホームズ町田。

設計はINA新建築研究所、施工は東レ建設です。
前回の記事でもちらっと述べましたが、デザインに関してはかなり地味ですね。そこいらへんの中小デベ物件などであれば「仕方ない…」で終わるところなのですが、デザイン性の高い物件を供給し続けている三井さんの物件であることを考えると意外なほど淡泊な印象を受けてしまいます。

高層棟と低層棟に分かれた凹凸のある形状ゆえに外観デザインが難しくなっている部分もなくはないでしょうが、もう少しやりよりがあったように思います。
※当物件が小規模ながら低層部分と高層部分に分かれた設計になっている理由は、近隣商業地域の「最低限度高さ」が影響しているものと思われます。ブリリア品川戸越耀邸なんかと同じケースだと思います。

全体を15階建に出来ていれば、もっと空地が大きくなったわけで、そのスペースに平置駐車場を作るとかエントランスサイドに厚みのある植栽を設けるとかの工夫も出来たはずですが、通り沿いにある程度高さのある建物を設けないといけないとなるとそのようにするのは難しかったでしょうね。

INA新建築研究所は、パークホームズの実績に限らず他デベの実績も豊富な会社ですし、昨今の町田駅界隈のライバル物件の多さを考えると「小規模物件なりに差別化を意識したもの」に仕上げてくるのかと思っていましたが、前回の記事のプランの柱の食い込みが強烈だったことからも分かるように、採算的にそうするのは厳しい物件ということなのかもしれません。

中途半端にコストをかけてブランド物件らしくギリギリの高値で売るよりも(ウエリス町田中町よりも高いぐらい)、「パフォーマンスを落とすことで、三井のブランド物件にしては控えめなお値段」という印象を与えた方がよいと判断したのかもしれないということです。

ただ、事の経緯は分かりませんが、当物件の価格は結果的にさして安く感じませんし、おまけに完成売りで販売コスト(モデルルーム関連費用)も削減出来ていることを考えるともっとお安く出来なかったのかなぁ…という思いはやはり生じますよね…。

前回のパークホームズ町田

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南東向き中住戸です。低層階なので、正面方向森野中町大通りの向かいのマンションによる圧迫感は少々ありそうですが、南方向は高い建物がないので、低層階でも日照は期待出来そうです。

間取りとしては、一般的な田の字ベースの横長リビングプランになります。
このプランがあるのは6階までしかない低層棟部分なので先ほどのプランよりも柱がかなり細く出来ており、それに伴いバルコニー側だけでなく共用廊下側の柱もほぼ完全にアウトフレーム化されているのが嬉しいですね。

70㎡に満たないこのご時世らしい狭小感のあるプランにはなりますが、昨今ではごくごく見慣れた面積帯ですし、柱による面積消費がないので専有面積以上の使い勝手があるのではないでしょうか。
※一般的な田の字プランよりも奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるので廊下は少々長いですが…。

なお、専有面積のわりに居室畳数は大き目ではあるのですが、その分収納はちょっと少なめの印象になりますね。

また、バルコニーは隣戸側と一体になった一般的なタイプではありません。このようになっている理由は不明ですが、この形でもそこそこの大きさはありますし問題はないでしょう。

ただ、バルコニー手摺は斜めになっている部分のみがガラスで残りの部分はコンクリなので、採光面を考えると少し残念です。ガラスはガラスでも曇りガラスタイプなのでプライバシー面はそんなに気にはなりませんし、ガラスが多めの方が外観デザイン的にも良かったように思います。

坪単価は247万円。ウエリス町田中町の低層階は日照の得られるポジションでも坪単価200万円そこそこからありましたので(上下階の単価差が結構大きな物件だった)、こちらの方が駅に近いとは言え意外なほど強気な印象を受けますね。
物件内で比較すると先ほどの上層階角住戸との単価差が「柱の差」はあれどやはり小さすぎる印象で、結果的に低層階が割高になっているように思います。

設備仕様面は、総戸数50戸に満たないスケールなのでディスポーザーがないのは仕方ないでしょう。
水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターがついているので単価なりのものと言って良いのではないでしょうか。

管理費は271円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですし、管理も「巡回」なので割高感がありますね。スケールメリットに欠けるとは言え、ファミリータイプのみの総戸数41戸はそこまで小さなものではありませんし、250円/㎡ぐらいに抑えて欲しかったところです。

駐車場は全10台で身障者用1台(平置)を除き機械式になります。

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