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プラウド虎ノ門【総合設計制度による19階建70m超】16階99㎡24,900万円(坪単価831万円)
2018-08-11

プラウド虎ノ門。

神谷町駅徒歩2分、六本木一丁目徒歩8分、溜池山王駅及び御成門駅徒歩10分の地上19階地下1階建(建築基準法上は地上18階地下2階建)62戸(一般分譲対象外住戸38戸含む)のマンションです。

2020年完成予定で既にかなりの高さになってきている東京ワールドゲートのお隣に誕生する物件で、葺手ハイツの建替案件になります。

ここは虎ノ門4丁目なので物件名は虎ノ門になっていますが、神谷町駅が本当に目の前という感じで駅徒歩1分になるのかと思っていたぐらいの物件になります。

駅近ゆえに高台感は薄いですが、ここでも南傾斜の地になりますので駅付近から望むこの物件の佇まいはホームページにあるように悪くありませんし、この高さでもそこそこ目立つ存在にはなりそうですね。

立地も価格帯も全く異なる物件なので微妙に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、20階建で約70mという珍しいほどの高さを確保することで高いパフォーマンスを実現していたプラウドタワー東池袋同様の高さ(ここも約70m)を確保しており、タワーと名付けられていてもおかしくない造りになっています。
※当物件は総合設計制度の適用を受けることで高さを出せていますし、免震構造も採用されています。

付近は虎ノ門タワーズレジデンスアークヒルズ仙石山レジデンスなどの高層タワーレジデンスもありますので、このスケールでタワーと名付けるのは気が引けたということだと思いますし、このネーミングで正解だったような気はしますが。

実需としての住み心地だけを考えるのであればここまで駅前でなくともいいような気がしますし、立ち位置がイマイチハッキリとしていない物件という印象もありますが、虎ノ門・神谷町駅界隈の未来は言うまでもなく非常に明るいものですので多様なニーズがあるのでしょう。

公式ホームページ
IMG_2617[1]
お部屋は99㎡の3LDK、南西角住戸です。南方向には11階建のヒューリック神谷町ビルがあり、当物件はマンションとしては階高が高いとはいえ、ビルのおよそ5mの階高にはとても及ばないので、この16階(建築基準法上は15階)でも塔屋の影響は出てきそうですね。ただ、日照は何ら問題ありませんし、南西~西にかけてもヒューリックと同じような高さの建物になりますので圧迫感はないでしょう。
なお、西側は葺手ビルがあった場所で現在解体工事が行われています。どうせなら2物件合わせたスケール感のある開発であって欲しかったという思いはもちろんありますが、そちらは三信住建×東洋プロパティが取得しており新しくビルを建設する予定のようです。

間取りとしては、物件内では条件の良いポジションゆえに大き目のものとなっています。
当物件には50㎡台もあり、駅近でお世辞にも静かとは言えないポジションゆえにそこそこ小さめのプランも設けているようですが、分譲住戸が24戸と非常に少ないながらもわりと幅広いニーズに対応している印象がありますね。

外観デザインも考慮したのかダイレクトサッシが多用された物件で(周囲はオフィスが中心ですので、こういったデザインがフィットするということでしょう)、バルコニーをほとんど設けていないので必然的に柱が食い込んでしまっている点は気にはなりますが、このようなゆとりある面積帯のお部屋であればそこまで気にはならないでしょう。

いわゆるリビングスループランが採用されており、好みの分かれるところではあるものの、全体として廊下は効率的に出来ているので、各所には面積なりの豊かさを感じることが出来ます。

廊下を分離させてしまったことで玄関を入った先の空間に超高額住戸なりの「豊かさ」「広がり」と言ったようなものを感じにくい部分があるのが玉に瑕ではあるのですが、大きめとは言っても100㎡には達していないプランですし、仕方ないところでしょう。

ダブルボウルが採用されているのは素晴らしいですし、LDの開口部にはL字サッシが採用されており、採光豊かな空間になっている点も魅力ですね。

ちなみに、南面はいわゆる逆梁工法のような形ですが、カウンター(梁)の厚みがほぼ生じていない設計なので、腰ぐらいから天井付近までのハイサッシ、一方、西面は順梁なので天井部分の梁(順梁)の存在感がそこそこあります。

坪単価は831万円。現状の駅距離は大きく異なりますが、虎ノ門新駅エリアとの距離に大差ないパークリュクス虎ノ門の高層階は500万円台前半だったことを考えると随分強気な印象になりますね(こちらは建替進行中のオークラが近いという魅力はもちろんありますが…)。

あちらのアドレスは西新橋3丁目になりますし、地位(じぐらい)はもちろんのこと、エリアの印象も大分違いますが、前述のように腰を据えて住む場所として心地よいかと言うとそうとも言えない気がしますのでパークリュクスにはなかったゆとりある面積帯のプランであることを考慮してももう少し控えめな金額になっていてもおかしくなかったように思います。

実際、2LDKや3LDKよりも先に1LDKが完売してしまっている物件で、どちらかと言うとコンパクトタイプが人気があるようですし…。

まぁ、分譲住戸はたったの24戸ですし、早期完売を目指す野村さんと言えどもこのような立地ならば安くする理由はないのでしょうね。



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