ジオ練馬北町【準工だが、緑道沿いの南向き】2階70㎡5,798万円(坪単価273万円)

ジオ練馬北町。

東武練馬駅徒歩8分、地下鉄赤塚駅徒歩14分の6階建総戸数45戸のマンションです。

用途地域は準工業地域になりますが、南側が田柄川緑道に面したポジションで、その緑道の先は北町中学校のある第一種住居地域なので環境面での魅力も伺えるポジションになります。

イオンは駅の北側になりますので少々距離がありますが、東武練馬駅は南口側に商店街が広がっているので、買物利便性も悪くないでしょう。

通学区の北町小学校は徒歩11分表記ということで子供の足だと少々距離があるのが難点になってくると思いますが、当物件からはほぼ一直線、かつ、大通りを越えることもありませんのでそこまでネックにはならなそうです。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南は田柄川緑道であり、春は桜も望めるポジションになります。
緑道の先は中学校の校舎になりますので、2階だと多少の圧迫感もありそうですが、このポジションであれば南東も緑道に面した形になりますし、日照も得られる魅力あるお部屋になります。

間取りとしては、条件の良い南東角ということを考えるとかなり小ぶりですね。
南西角住戸も72㎡しかありませんし、中住戸には65㎡の3LDKも施すなどエリア内ではかなり面積を絞った印象のある物件になります。

一昨年のイニシア練馬北町もマンション価格高騰の煽りを受けて結構面積を絞っている印象がありましたが(ただ、上層階に大き目のメゾネットプランは用意されていた)、あちらは駅徒歩2分ということでこちらとは立地も価格帯もかなり異なりますので、こちらはもう少し大きくなっているのかと思いました。

ただ、ジオ宮前平同様にこの価格帯で共用廊下側の柱をきれいにアウトフレーム化しているあたりにジオらしさを感じることが出来ますし(全てのプランがそうなっているわけではない)、角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで効率的なものと出来ているのは魅力ですね。

東武練馬駅で直近に供給されているのがそのイニシア練馬北町でデベロッパーのコスモスイニシアさんは柱のアウトフレームや居室形状を非常に重視するので、そのあたりも関係しているのかもしれませんが、理由はどうあれ当物件のプランはなかなかきれいなものです。

角住戸ながら田の字ベースのため洗面所はリビングインですし、角住戸らしさはあまり感じることは出来ないプランですが、収納はなかなか充実していますし、整ったプランだとは思いますね。

坪単価は273万円。緑道沿いで低層階でも日照が望めるとは言え、階補正するとイニシアと大差ないお値段設定なので駅距離の差を考えると少々強気な印象を受けますね。

イニシアは2016年秋の分譲開始で今と相場は大きくは変わらず、かつ、けしてお買い得感のある水準でもありませんでしたので(駅近信仰の強い時代なのでわりと早く売れたと記憶はしていますが)、この物件はもう少し目に優しい水準になっていると良かったですね。

この単価でないと採算的に厳しいからこそ面積を絞ったということなのだとは思いますし、面積を絞りながらも効率的なプランを心掛けたことで実質的な坪単価は多少割り引いて考えても良いはずですが…。

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