アーデルグラード梅島【居室畳数割合75.6%】6階69㎡5,028万円(坪単価242万円)

アーデルグラード梅島。

梅島駅徒歩7分、西新井駅徒歩15分の9階建総戸数65戸のマンションです。
1戸だけある87㎡を除くと50~70㎡台となったこのご時世らしいややコンパクト目のファミリータイプマンションになります。

売主はアーデルシリーズのフォーユーですが、ここは単なるアーデルではなく「アーデルグラード」と言うことでデベロッパー的にも少し力を入れたものとなるようですね。

小規模でもアーデルグラン国立などと名付けている物件もありますが、当物件は総戸数65戸とフォーユーさん単独プロジェクトとしては結構大きなものになるので名前でもインパクトを出したかったということでしょう。

立地的には梅島駅の南南西、梅田5丁目になります。
用途地域は工業地域であり、当物件も物流センターの跡地のようですが、周囲は戸建などの低層住宅が多くなっており、マンション用地として違和感はないでしょう。

もう少し西側に行ったポジションであれば西新井駅の西口エリアがもう少し近くなりさらに利便性が増したとは思いますが、近隣にはカリブ梅島がありますし、西新井駅界隈のアリオ、イオン、パサージオが徒歩13~14分となる買物選択肢が比較的豊富なポジションにはなりますね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の3LDK、南西角住戸です。南も西も戸建などの低層建物が広がっており、日照だけでなく視界抜けも得られる好ポジションになります。東側道路の向かいにはこの周辺では大き目の7階建のマンションが立っているので、その影響のないこの南西角は物件内で最も条件の良いポジションということになるでしょう。

間取りとしては、そんな角住戸ながら70㎡に満たないものになっているので中小デベ物件らしいものにはなってしまうのですが、居室畳数が凄いですね…。

70㎡に満たない3LDKでLDが13.5畳でキッチンが3.1畳もあります。
LDの入口ドアはかなり玄関寄りにあるとはいえ、この畳数は結構驚きであり、洋室2の壁を思い切って取っ払ってしまえば21.6畳もの大空間も実現しますね。

専有面積に占める居室畳数割合が75.6%((13.5畳+3.1畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷68.75㎡)となっていることからもこのLDがいかに大きいかがお分かりいただけるのではないでしょうか。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

一般的な田の字中住戸で72%程度ですし、玄関廊下をクランクさせプライバシー面に配慮した角住戸なんかだと70%を切ってくるのが普通なのです。

当プランは収納も違和感のない水準ですし、不思議なほど大きな畳数が確保出来ていますね。

LDはスパンのわりに開口部が小分けの地味な設計になっており、前述のように日照的にも眺望的にも良好なポジションであることを考えるともう少し開口部を充実させて欲しかったとは思ってしまいますが、南側のバルコニーもわりと奥行がありますし、70㎡未満の3LDKとしてはかなり空間的な広がりが得られるプランということになってくるでしょう。

ちなみに柱の食い込みはもちろん畳数にカウントされているのでそのあたりは注意が必要です。

坪単価は242万円。梅島駅前で一昨年から分譲されていたグローベルタワー梅島が平均坪単価250万円ほどだったので、なかなかに強気な設定という印象にもなりますが、当物件の平均自体はおそらく220万円台と思われ、西新井駅西口エリアへのアクセスのしやすさなんかを考えても違和感のある水準ではないでしょう。

むろんブランド力に欠けることを考えるともう一声安かったらという思いはありますが、前述のようにかなり効率的なプランですし、建築コストのかかるご時世なのでこのぐらいの水準になってしまうのはやむを得ないことと思います。

なお、グローベルタワー梅島は平均専有面積50㎡を切った梅島界隈では珍しいかなりコンパクトな物件なので単価が高く出がちという側面もあるにはあるのですが、駅前だからと言って梅島駅で1LDKや2LDKのニーズが旺盛かと言うとそこまでではないわけで、都心部の物件のようにあから様にコンパクトプランの単価が高く出るようなことはありませんのでその影響はあまり考慮する必要はないのではないかと思っています。

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