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ミッドタワーグランド【第1期はやっぱり北西が人気のよう】12階42㎡5,290万円(坪単価416万円)
2018-07-21

ミッドタワーグランド。

いよいよ第一期が分譲開始になります。設備仕様や管理費などについてもまだコメントしておりませんでしたし、再度取り上げてみようと思います。

第1期は30~31階のプレミアム住戸を除くと176戸ということで、4月のモデルルームオープン時点から第1期供給予定住戸として予定されていた190戸から若干減らしての供給にはなるのですが、第1期で販売されるお部屋の中には当初の販売予定にはなかったお部屋が追加されているケースも見られますね。

※近年のマンション販売は要望書方式が主流になっており、モデルルームオープン後、ざっくりとした予定価格を提示して客の顔色を伺い、かつ、要望書の提出を見ながら第1期の供給住戸を決めていくケースが大半なのですが、当物件はオープン当初から価格はほとんど変わっていないですし(高層階は少しだけ安くなったお部屋もあるようです)、当初から第1期供給住戸(あくまで「予定」であり今回のように最終的には変わるわけですが…)をある程度固めてしまうというのは物件に自信がなければ出来ない芸当であることは確かでしょう。

第1期はプレミアムを含めると189戸で全販売予定住戸387戸(総戸数503戸から事業協力者住戸116戸を除いたもの)のおよそ半分となり、半分には遠く及ばなかったパークシティ武蔵小山ザ・タワーほどではないもののこういった三井不(ここは丸紅とのJV)さんの話題性のあるタワマンとしては大人しめのスタートになります。
当初の予定とそれほど変わらない戸数とは言え、前述のように第1期と次期以降との入れ替えもあったわけですし、ザ・タワー横浜北仲のようにお客さんが殺到していれば第1期の供給戸数がもっと増えていたのは間違いないでしょう。

なお、皆様が最も気になっているであろう「当初の供給予定にはなかったのに供給されることになったお部屋」は69㎡の3LDK西角住戸や41㎡の北西向き中住戸など北西側が多いようですね。

62㎡の北角を以前取り上げているのでそちらの記事を参考にしていただくと分かりやすいと思うのですが、当物件の北西向きは中層階以上ではタワマンらしい眺望が望めるポジションで、このご時世としては単価的な魅力のあるところになります。

取り上げた北角も第1期では事業協力者住戸を除き全てが供給されるようですし、北側の人気がやはり高くなりましたね。

ちなみに、ここ最近のキャピタルゲートプレイスの中古市場での成約単価は、大半が400万円超になっていますので、ランドマーク性では及ばずとも差別化要素豊かな物件の抜け感のあるポジションの新築が400万円未満であれば売れるのは必然でしょうね。

前回までのミッドタワーグランド

公式ホームページ
IMG_2713[1]
今回取り上げるお部屋は42㎡の1LDK、北東向き中住戸です。北東方向は32階建のアイマークタワーがありますので、視界的には芳しくないのですが、当物件は敷地北東部に豊かなエントランスアプローチが設けられており、タワー部分は敷地南西寄りに設計されているので、北方向(斜め方向)の視界はそれなりに抜けてくる感じで、悪くありません。

間取りとしては、物件内ではあまり多くない40㎡台のお部屋になります。
低層階を中心に40㎡台はわりと存在してはいるのですが、事業協力者住戸になっているお部屋も多く分譲されるものはけして多くはないですね。

それを見越してか当初から結構強めのお値段設定がなされていたので、下がる可能性もあるのかと思っていましたが、そのままの価格での分譲ですし、当初の予定になかったお部屋(前述の北西向き中住戸1LDK)も追加されているので人気は上々のようです。

間取りとしては、三井タワマンの1LDK、いや一般的な1LDKと比べてもイマイチな部類になるでしょうか。
かなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長い形状なので、居室が細長くなってしまっていますし、共用廊下側の柱だけでなくバルコニー側の柱までもが食い込んでいるのは最新鋭の高額タワマンとしてはかなり残念なものになります。

以前取り上げた北角住戸もそうであったように当物件は南東面以外は柱がアウトフレーム化されておらず、その分、南東向きがやや高めのお値段設定になっているというのもあるわけですが、北東は北西ほど視界的な魅力があるわけではありませんし、けしてお安くない単価帯からするとプラン面の魅力を高めるなどの工夫が欲しかった印象にはなりますね。

坪単価は416万円。40㎡台前半1LDKは最も安いものでも5,000万円ジャストでそれほど差のない単価設定になっています。普通のデベロッパーであればまず間違いなく「4,980万円~」とかにするのでしょうが、しないところが男らしいというかやっぱり三井さんは他デベとは一味違いますね(笑)。

なお、2LDKや3LDKの中層階以下の中住戸はほとんどが400万円に満たない設定になっていることからもお分かりのように、1LDKはグロスが嵩まないがゆえに1割程度高めの単価設定になっているので割安感はありませんが、丸紅とのJVだった北仲タワーも1LDKがかなり強めのお値段設定でしたし、一般的にもこういった設定になることは少なくないので違和感はないでしょう。

この単価ならばもう少し間取りに魅力が欲しかったとは思いますけれども…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、カップボード、2LDK以上はLDビルトインエアコン、そして主寝室までの床暖房などかなり充実しています。
以前も言及したように特に主寝室まで床暖房を標準で搭載しているというのはかなり異例のことで、1LDKにおいては「全室床暖房」ということにもなるのです。

管理費は333円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、コンシェルジュサービス、24時間有人管理、さらには共用施設も充実してのこの管理費ならば悪くないでしょう。
新築タワマンの管理費は年々上昇傾向にあり、最近は350円/㎡を超えることが少なくありませんので、この物件はこれでもリーズナブルな方と言えます。

駐車場は全166台で身障者用及び荷捌き用を含む4台のみが平置で残りは住棟内部の機械式になります。



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