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プラウド川崎柳町【たった3戸だけのコの字サッシプラン】12階81㎡9,198万円(坪単価374万円)
2018-07-27

プラウド川崎柳町。

川崎駅徒歩6分、京急川崎駅徒歩12分の14階建総戸数93戸のマンションです。

市電通り沿いの物件になるので騒音等に事欠かないポジションになりますが、川崎駅西口エリアではこれぐらいのスケール感のあるものはわりと久しぶりですしプラウドとくれば注目度は自ずと高くなるでしょう。

スケール感があると言っても93戸であり、駅前タワマンのようなランドマーク性はありませんし、駅徒歩6分はさして近くないようにも感じますが、西口徒歩5分圏内はラゾーナ川崎レジデンス、イクス川崎ザ・タワー、クレッセント川崎タワーなど数えるほどしか物件はありません。

川崎の駅前は非常に賑わいがあり騒がしいポジションの物件がほとんどですので、当物件のポジションも駅徒歩6分ならば仕方ないとも思えますし、市電通りの向かいにキャノンの敷地の緑の借景を望めるという魅力もありますね。

なお、通学校の南河原小学校は子供の足ではわりと距離があります。

公式ホームページ
IMG_2768[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南角住戸です。南東方向はこの階だと道路の向かいのマンションの影響がいくらかありますし、その先には22階建の川崎ゲートタワーなども聳えていますが、南~南西にかけてはそのキャノンの借景が望めるグリーンライクなものになります。

その広大な緑地に面したポジションが最大の売りと言っても過言ではなく、特にこのプランは「緑の奥行」も楽しみやすくなっているのが大きなポイントになるでしょう。

専有部形状自体は一般的な田の字の延長上にあり、そこまで珍しいものではないのですが、南方向の眺望(抜け)を活かすべく、南東面に設けたコの字サッシが非常に印象的ですね。

南の角住戸でもこのようなコの字サッシを採用しているのは「12~14階の上層3戸のみ」で、デベロッパーとしても「プレミアム感」をかなり強く意識したものとなります。

市電通り沿いというポジションから開口部は二重サッシが採用されており、サッシのフレームが眺望を妨げてしまうのは確かなので(そもそもが上下で2枚に分かれているタイプなのでフレームが目立ちますし二重サッシとなると尚更です。ローレルタワールネ浜松町と似たケースで、窓の大きさほどは開放感がない感じにはなります)、勿体ない気持ちもあるのですが、こういったノンタワマンでこのレベルの大きなサッシを採用するケースというのは非常に限られており、高価格帯なりに差別化を意識したプランニングということにはなってくるでしょう。

まぁ、敷地形状からすると先端部分は90度角である必要はなかったわけで、120度ぐらいの形状になっていたならばよりキャノンの緑の借景も活きたでしょうし、頂点部にいわゆるコーナーサッシのような形状を採用していたらより個性と魅力があるプランニングになっていたのでしょうが、全戸南西向きの普通の板状マンションですので、そういった設計面の工夫はコスト面との兼ね合いもあり難しかったのかもしれませんね。

開口部に特徴こそあれど、居室配置は一般的な田の字ベースのものになりますので、洗面所がリビングインとなっているなど80㎡超の高額住戸であることを考えると疑問に残る点もあるのですが、玄関はクランクインなのでプライバシー面は悪くないですし、玄関の正面方向に開口部があるあたりも採光・通風面で大きな魅力になりそうです。

玄関の正面のこういった窓はクリオ横濱綱島ガーデンマークスで今年お目にかかりましたが、そこでも書いたように正面方向はかなりレアで、心地よいものだと思います。今後は増えてくるのかもしれません。

なお、方立てはやや大き目ではありますが、洋室3の引き戸はきちんと収納できるものになっており、引き戸を開くとLDと洋室3を一体化した大きな空間に出来るのは魅力ですね。

坪単価は374万円。前述のように物件内で3戸しかない目玉プランということで立派な単価帯にはなりますが、最上階はさらに単価で20万円高くなりますし、驚くような水準ではないでしょう。

前述のように川崎駅は駅徒歩5分圏内の物件が非常に少ないですし、まして人気の西口ですのでこういったお値段になるのは当然でしょうね。リーズナブルな印象は全くありませんが、平均すると平均坪単価約330万円だった2016年のラゾーナ隣接のザ・パークハウス川崎レジデンスと同じぐらいになると思うので、相場並というところでしょうね。

そのザ・パークハウス川崎レジデンスの分譲時に言及したように2014年のザ・パークハウス川崎の平均坪単価約250万円などと比べると少々高騰し過ぎな印象にはなってしまいますし、ラゾーナ川崎レジデンスやクレッセント川崎タワーなど「駅徒歩5分圏内×タワー」という物件に比べるとかなり地味なタイプのものになってしまうので、同じような築年数で当物件が存在していたら(同時期に分譲されていたら)このような評価はしづらかったとは思います。ただ、それらはかなり築年数が経過してきていますので、この水準でも一定のニーズがあるのは間違いないでしょう。



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