オープンレジデンシア代沢二丁目【代沢二丁目の第一種低層住居専用地域の本流】4階77㎡10,998万円(坪単価471万円)

オープンレジデンシア代沢二丁目。

池ノ上駅徒歩5分、下北沢駅徒歩10分の地上3階地下1階建総戸数28戸のマンションです。

代沢2丁目の第一種低層住居専用地域に誕生する物件で、大きな土地が出にくいためか非常に分譲マンションの供給が限られているエリアのものになります。

近年、池ノ上駅界隈ではディアナコート代沢やディアナコート代沢翠景、下北沢駅界隈でもピアース下北沢オープンレジデンシア下北沢ウエストテラスがあるぐらいと、オープンハウスさんとモリモトさんのちょっとした寡占状態になっているのが興味深かったりもしますね(笑)。

池ノ上駅付近は駅前も落ち着きがありますが、当物件のポジションはほどよく駅から離れたことでさらに落ち着きがありますし、それなりの利便性を求めつつも第一種低層住居専用地域の落ち着きを第一に考える方にとっては貴重な立地と言って良いでしょうね。

設計はフォルム建築計画研究所、施工は風越建設です。
フォルム建築計画研究所は、近年、ル・サンク東京森下プラウド神楽坂マークスなどわりとスケール感のある高額物件なども手掛けており、オプレジの中でも高額物件であることを考慮しての起用なのかもしれません。

デザイン面は、最近の物件としてはやや珍しい印象のある色使いで、黄土色のような外壁タイルの感じからはやや古めかしい印象も受けるのですが、第一種低層住居専用地域の邸宅街の本流とも言えるこの地ならばそれもおかしなことではないでしょう。

道路沿いにはかなり豊かな植栽が施されるようですし、道路面から深い位置にエントランスを施したことで実現した奥行あるエントランスアプローチもオプレジでは珍しいほどゆとりのあるものです。

落ち着きある住宅地の低層レジデンスなのでオプレジでなければこのレベルのパフォーマンスになるのは当然であり、単独の地下住戸を回避すべく地下1階と1階に欠けてせせこましいメゾネットプランを設計しているあたりもこの地に相応しいとは言えないのですが、株式会社(営利企業)である以上は法の範囲内で利益を最大化するのが当たり前ですからね…。

駐車場は1台だけなのでいわゆる高額物件ではなく、実際70㎡超のプランも多くはありませんので、いわゆる高級マンションとは少々趣の異なるものではあるのですが、駐車場を減らしたがゆえに緑を多く出来ているのも確かでしょう。

この地のディアナコートが見たかったという思いももちろんありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。当然隣接地も第一種低層住居専用地域で高さ限度も同じですので、最上階住戸(4階表記だが建築基準法上は3階にあたる)とは言え視界抜けが得られる感じではないのですが、日照的には申し分のない圧迫感などの少ない魅力あるポジションになります。

間取りとしては、物件内では貴重なそれなりの面積帯のファミリータイプで、ゆったりとした玄関下足スペースの造りなどからも高額住戸らしさを伺うことが出来ますね。

ただ、玄関は共用廊下の正面方向にドアがあるのがプライバシー的に残念ですし、かなり奥行(玄関から南面バルコニーまでの距離)のあるものとなっているので、角住戸の中でもかなり廊下が長くなっているのも気になります。

LDドアは結構玄関寄りに設計されているので、LDKで18.1畳は専有面積なりの大きさではあるのですが、キッチンはL字型で結構大きいですし、LDの入口付近のデッドスペースが大き目なので事実上のLD部分は案外小ぶりなことに注意が必要でしょうね。
※LD内にはオプレジらしく両端に柱が食い込んでおり、その部分も畳数にカウントされています。

収納も若干少なめな印象のプランで、南面を多くの住戸で分け合ったが故の「奥行」がプラン面へ少なからず影響を与えてしまった形になるでしょうね。

坪単価は471万円。ディアナコート代沢翠景は条件の良いお部屋でようやく400万円という水準でしたので、値上がり感は少なからずありますが、分譲は2013年半ばでアベノミクスが始まって間もない時期ですので、そこからの約2割の上昇はむしろ控えめな印象すらありますね。

まぁ、ディアナコートとオプレジとではかなりグレード感に差がありますので、そこは多少割り引く必要がありますが、昨今のオプレジは先日のオープンレジデンシア代々木大山の記事でも書いたようにひと頃よりはかなり高級感を意識してきていますし、価格も大手並になってきているので、そういう意味でも違和感のないお値段ということになるのでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンの水回り天板、タイル・天然石を用いた浴室など、わりと高級感のあるものに仕上がっています。

管理費は233円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、さらに管理形態は「巡回」になりますのでけして安くはありませんが、物件の価格帯からするとこなれている方にはなります(管理費は物件価格(購入者の支払能力)に比例する水準になっているのが現実です)。

3 Comments

匿名  

とても参考になりました。オプレジは間取り変更の融通が利くのを売りにしているようですが例えば、ブログ参考の間取りのような、廊下が広く、縦長の間取りの場合は各部屋の広さに余裕を持たせるため、廊下を縮めるような間取り変更の工夫は出来るのでしょうか?プロのご意見をお聞かせ願えませんか。
なお、あくまでも個人的な意見ですがオプレジの高価格帯物件とディアナコートシリーズ間ででグレードの差があるようには思えませんでした。年収400万から物件購入が出来ることを売りにしているオプレジはもはや何処へやらという印象です。

2018/10/08 (Mon) 23:22 | EDIT | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。
ご返信遅くなり申し訳ありません。

オプレジの間取り変更と言うのは、オーダーメイドのことですよね???
オプレジは基本的に青田売りですし、ホームページなどにも記載されているようにプレミアムメニュー(有償)であればもちろん廊下の長さを変えることが出来ると思います。
ただ、コストはかなりかかってくると思うのでご注意下さい。

なお、オプレジとディアナコートのグレードの差が…と言うことですが、専有部に関しては差は大きくないでしょうね。
ディアナコートは以前のようにビルトインエアコンなどを採用しなくなりましたし、高価格帯のオプレジは廊下をタイル貼とか大理石貼にしているものもあるのでそういったものは仰るようにディアナとも大差ないと思います。

建具などのデザイン等についてはディアナコートの方が素敵だと思いますし、共用部のデザインなどに関してはやはり大きく違うかと思いますが…。

2018/10/11 (Thu) 19:35 | REPLY |   

匿名  

ご丁寧にありがとうございました。

とても参考になりました。

なるほど、共用部ではやはり違いが出てくるんですね。

物件としては億越えのものも出て来ているのでその辺りは改善してほしいものです。

引き続き、ブログ楽しく読ませていただきます。

2018/10/13 (Sat) 16:36 | REPLY |   


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