オープンレジデンシア中野中央【あえてほとんど接道しない敷地形状に???】3階65㎡7,180万円(坪単価365万円)

オープンレジデンシア中野中央。

新中野駅徒歩6分、中野駅徒歩15分の地上5階地下1階建総戸数24戸のマンションです。

オープンハウスさんは同じ新中野駅徒歩6分の地でオープンレジデンシア新中野を昨年末に分譲したばかりなのですが、早くもこちらの物件をリリースしてきました。

あちらは本町6丁目であったのに対して、こちらは新中野駅を中心にすると真逆になる中央3丁目になるのですが、中野駅や東中野駅の物件も含めここ1~2年のオープンハウスさんの中野界隈への進出は凄まじいものがありますね。

オプレジはほとんどが小規模物件(小さな土地)になりますので、「物件単位」での広告費用やモデルルーム費用などを出来る限り抑えたいのは当然のことで、それをカバーする戦略が近隣エリアでの同時供給・連続供給なのは言うまでもありませんが、ここまでの連続供給を行ってもそれなりの価格及びスピードで売れていっているように思うので大したものだなと。

設計は中原建築設計事務所、施工は丸彦渡辺建設です。
丸彦渡辺建設は明和地所のクリオシリーズの施工もわりとありますが、近年はやはりオプレジの施工実績が目立ちますね。
最近はオープンレジデンシア千駄木ヒルズという高額物件も手掛けています。

なお、当物件はもともとは結構大きな和光マンションという共同住宅が立っていたところで、それなりに接道していたところなのですが、土地が切り売りされた結果ほとんど接道しておらず、オプレジにお誂え向きな敷地になっています。

当然駐車場はありませんし、地下住戸も存在するというお世辞にも高級感のある物件ではないのですが、わずかに接道する部分に造られたエントランスだけはそれなりのデザインになっていますし、共用廊下が内廊下設計になっているのも1つのポイントにはなるのでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の2LDK+S、南東角住戸です。そのエントランス上部に位置しており、南方向は道路、南西方向はやはり和光マンション跡地に出来たコインパーキングになっているので、南面条件は良好です。コインパーキングの向かいも戸建ですし、この階でも日照に優れた圧迫感のないポジションになります。

間取りとしては、60㎡台中盤の3LDKということでかなりコンパクトなものにはなりますが、駐車場が1台もない物件ですし、わずかしか接道していない敷地である以上は日照良好な住宅街に位置しているとはいえこのぐらいの大きさが適しているのでしょうね。

なお、いわゆるリビングスループランになっており、廊下を2つに分けつつもかなり効率的なものとなっている点は1つの魅力となるでしょう。

玄関側の廊下はかなりコンパクトながらもベッドルーム1がノンリビングインに出来ているのが凄いですし、もう1つの廊下の先にサービスルームがあるあたりも居室独立性を考慮した上でのバランスが取れていてよいように思います。

一方、もう1室はリビングインですし、それぞれのベッドルームも離れた位置にあるので、専有面積は小さめでも様々なライフスタイルのご家族に対応が出来そうな印象がありますね。

まぁ、ベッドルーム1で寝る場合に、夜中トイレに行きたくなったら少々面倒ではありますが…。

効率性を追求出来ているので、65㎡でも居室畳数はわりとしっかり目に確保出来ていますし、収納も違和感のない水準です。

坪単価は365万円。地下感の強いテラスタイプの1階住戸ならば流石に300万円を切ってくるようですが、中層階だと日照良好ですし、このご時世らしい強めの水準ですね。

前述のようにプランはなかなか興味深いものですし、効率性を追求出来ているのも良いと思いますが、面積を絞った3LDK(2LDK+S)とはいえ、65㎡なりに価格のグロスは嵩んでいるので、もう少しこなれた単価帯であって欲しかったですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、単価なりのものにはなっています。

管理費は322円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ということもあるのか高額な水準ですね。管理形態は「巡回」でもこの単価ですし、総戸数24戸というかなりの小規模であることが影響してしまっているようです。

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