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シェフルール文京茗荷谷【駅徒歩3分×文京エリアの借景】14階68㎡9,470万円(坪単価459万円)
2018-07-31

シェフルール文京茗荷谷。

茗荷谷駅徒歩3分の14階建総戸数65戸(事業協力者住戸19戸含む)のマンションです。

大塚1丁目の交差点からほんの少しだけ北に入ったポジションで茗荷谷パークホームズのお隣になります。

春日通りに面しているようなものなので静かな環境とは言えませんが、茗荷谷駅徒歩3分圏内の供給はランドマークタワーである2009年のアトラスタワー茗荷谷以来のはずですし、窪町小学校や教育の森公園が徒歩1~2分というかなり恵まれたポジションになります。
※むろんクレヴィア茗荷谷文京の杜の記事などで言及しているように国立小学校へ子供を通わせるのにももってこいの立地です。

プランは35~68㎡ということで中小デベ物件らしくコンパクト目のものにはなりますが、駅徒歩3分の立地などを加味すると1LDK~3LDKまであるプランはバラエティに富んでいて良いと思います。

両サイドはマンションに挟まれる形になりますが、春日通り方向となる南西面は前建との距離をかなり確保出来ていますし、さらに北東方向は中層階以上で教育の森公園などの緑を一望できるポジションを活かしたプラン設計に出来ている点にも注目できる物件になります(詳細は次の記事参照)。

公式ホームページ
IMG_2763[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向は15階建のパークホームズが隣接していますが、南西正面方向は春日通りの向かいの建物も越え、お茶の水女子の広大な敷地など文教地区の借景まで望めるポジションになります。

間取りとしては、小ぶりな3LDKのわりに廊下を何度もクランクさせたもので、もう少し効率性を追求した方が良かったようには思いますね。

LDは柱の食い込みなどもカウントされた上での10畳で、隣接する洋室などと比べても実際部屋に入ってみると10畳あるように感じることが出来ない可能性が高いですし、開き戸がより手狭な印象を与えてしまっている洗面所などにもやや残念な印象のあるプランです。

トイレの北東側にはエレベーターがありますし、フロアプランとの関係上玄関をこの位置にするしかなかったのかもしれませんが、もう少し玄関位置を工夫するなどしていたら大分異なるプランにも出来ていたはずで、かなり立派な価格帯であることを考えてももう少し頑張って欲しかったですね。

南西面が雁行設計になっているので、柱の食い込みがところどころ生じるのは仕方がないところかもしれませんが、それを加味しても食い込み過ぎと言えるものです(中央区日本橋界隈の物件であればこれでも普通ぐらいの感覚になりますが…)。

坪単価は459万円。静かな環境でこそありませんが、南西方向の抜け感のある眺望はノンタワマンとしてはなかなか得られないものですし、久々の駅徒歩3分圏内でもありますのでこのような単価になることに違和感はありません。

また、低層階でも400万円を超える水準になっており、上下階の単価差は思ったよりも小さい印象になります。大手デベがやっていてもおかしくないそこそこのスケールの物件ですが、大手デベがグレード感のあるものを造り上げていたら上層階が500万円を超えていたのではないでしょうか。



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