シェフルール文京茗荷谷【両面に「抜け」のあるポジションゆえのフロアプラン】3階35㎡3,660万円(坪単価344万円)

続けて、シェフルール文京茗荷谷。

設計は飛鳥設計、施工はデベロッパーでもある松尾工務店になります。

松尾工務店はゼネコンが本業でありシェフルールシリーズの供給数はけして多くはありませんが、シェフルール仙川では総戸数の約半分を80㎡、さらにプライベートガーデンや地下にフリースペースを設けたプランを設けるなどプラン面(設計面)で力を入れる傾向が伺えるのでここもわりと楽しみにしていました。

先ほどのプランは少々物足りなさがありましたし、正直なところこの物件の柱の食い込み加減に関してはかなり残念な印象にはなるのですが、敷地形状に沿った雁行設計が影響しているのは紛れもない事実ですし、その敷地条件に沿ったフロアプランには見どころがあるでしょう。

前回の記事で述べたように当物件の敷地は南西と北東の両面に「抜け」があり、両面に文教エリアの緑ある借景が望める絶妙なポジションにあります。

4方のうち明らかに「抜け」があるのが1方向しかないケースではそちら側に住戸を寄せるしかありませんので戸あたりのスパンが確保しづらくなったりしますが、当物件は無理なく南西・北東をメインとした全方位に住戸を設けることが出来る敷地条件になっており、共に豊かな借景が望めるというのですから贅沢ですよね。
両面に住戸を設けることが出来たことで無理なく内廊下設計にも出来ています。

北東向きは日照がほとんど得られませんが、南西向きは低層階でも日照が得られますし、その駅徒歩3分の地に30・40・50・60㎡台全てをプランニングしたことで物件として非常にバランスの良いプランニングになっているとも思いますね。

デザイン面はこの価格帯の物件としてはかなり地味目のもので、もう少し垢抜けたものを目指して欲しかった印象にはなりますが…。

前回のシェフルール文京茗荷谷

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、東角住戸です。3階なので前建の影響がありますが、教育の森公園方向を向いたお部屋で、斜め上方向の視界は抜けてくる感じになるので採光面は問題ないでしょう。

間取りとしては、日照の得にくいポジションであることを考慮してか物件内では最もコンパクトなものになっています(東角は上層階までこのプランで、眺望だけでなく南東方向からの日照も得られる)。

30㎡台中盤の1LDKということでこのご時世らしいコンパクト目のものにはなるのですが、都心部ではごくごく一般的なものですし、LDKで10畳超確保出来ているのは意外ですね。
むろん柱の食い込みがカウントされてのものではあるのですが、さして廊下も短くありませんからね。

ただ、その分、収納は本当に少なく女性には特に厳しいプランでしょうか。
廊下の正面にニッチを設けるなど、女性ウケする部分もあるとは思いますが…。

なお、先ほどの複数人で住むことが想定される3LDKでは洗面所の扉が開き戸であったのに対して、こちら1LDKの扉が引き戸になっているのが不思議ですね。

この専有面積であれば浴室は1216であることも少なくありませんが、1317とやや大き目のものが確保されているのは良い材料でしょう。

坪単価は344万円。前建の影響や将来的なリスク(もっと高い建物になる)を考慮したお値段で、上層階の約400万円とはそこそこ差があります。

ただ、上層階は上層階で豊かな借景や駅徒歩3分を加味すると(北東向きは春日通りの影響も緩和される)目に優しい水準に感じますし、単価高となりがちな30㎡台であることを考えるとこなれた水準と感じますね。

駅近立地とは言え、文教地区なのでファミリーニーズも旺盛で、他の都心エリアとは異なる部分(ファミリータイプでこそ単価が伸びる)もなくはないと思いますが、不思議なほどコンパクト中心だったクレヴィア茗荷谷文京の杜のようなケースもありますし、そのクレヴィアのコンパクトプランと比較しても当物件はかなり現実的なお値段になっていると思います。

設備仕様面は、総戸数65戸とは言え、30~50㎡台も少なくないのでディスポーザーが導入されているのは立派です。昨今の総戸数100戸クラスの住不さんの物件でディスポーザーが導入されていないのとは対照的ですね…。
ビルトインエアコンなどワンランク上の仕様こそありませんが、食洗機、トイレ手洗器、フィオレストーンの水回り天板など、それ以外も違和感のないものになっています。

管理費は270円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下でこの水準はリーズナブルです。

駐車場は全10台で、身障者用1台のみが平置で残りの9台が機械式になります。

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